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 　　鎮江住宅用地轉讓項目，項目是某國企現擬以股權形式整體轉讓鎮江市京口區358畝住宅用地。鎮江住宅用地轉讓，擬轉讓底價10.33億元。

　　一、項目概況

　　1、總體概況

　　備注：一期容積率為1.0，二期容積率為 2.4，三期容積率為 2.25 ，項目綜合容積率為 1.45。

　　項目一期定位為低密度多層花園洋房，總可售面積7.48萬㎡;累計去化4.78萬㎡，剩余庫存2.7萬㎡，剩余貨值約3.21億元。

　　項目二期一組團定位為剛需高層+小高層及配套商業街產品，總可售面積共6.25萬㎡，其中高層4.1萬㎡，小高層0.9萬㎡暫未建設，商業1.25萬㎡;累計去化4.38萬㎡;剩余庫存0.97萬㎡;剩余貨值約1.5億元。

　　剩余二期二、三組團，三期及待建小高層規劃地上建筑面積21.89萬㎡(色塊部分表示)。

　　2、項目現狀實景

　　3、開發進度情況

　　4、規劃建筑指標

　　規劃建筑計容面積指標剩余情況：住宅19.6～21.6萬平方米;商業1.6～0萬平方米;配套用房6690㎡(其中幼兒園3600㎡、文化站800㎡、托老所600㎡、社區中心300㎡、物業用房1390㎡)。

　　5、剩余貨值

　　住宅及商業剩余貨值盤點：

　　項目剩余總庫存面積27000+9700=36700平方米，總貨值為3.3+1.3 =4.6億元。

　　二、 投資價值分析

　　價值一：良好的未來價值預期

　　鎮江住宅用地轉讓項目，項目350畝住宅用地剩余存貨4.6億元，還有將近22萬㎡的建筑面積可供開發，10.33億元投資款減去存貨價值，推測樓板價僅2600元/㎡! 相比鎮江今年5.31土拍平均8000元/㎡的成交樓面地價，本項目的價值非常明顯。(鎮江今年5.31土拍共四塊地，是近三年來鎮江首次公開掛牌土地出讓，共有34家房企報名，其中包括萬科、恒大、招商、融創、雅樂居等全國名牌房企，最終離本地塊僅3公里的京口A3地塊被雅樂居以7800元/㎡的價格摘得)。

　　與本項目廉價的成本相比，經過本次土拍，京口房價將“水漲船高”，京口區房價未來或將超過1.2萬/㎡。目前鎮江當地房地產市場火爆，在售樓盤已基本售罄，近期新開樓盤極少，項目極具稀缺性。

　　價值二：政策盤活周邊基礎設施發展

　　鎮江市政府在2017年7月7日發文《鎮江市人民政府辦公室關于印發鎮江市新一輪基礎設施建設九大提升行動計劃(2017-2020年)的通知》，以加快提升鎮江市基礎設施建設現代化水平，打造長三角水運、公路、鐵路“立體交通樞紐城市”，為推進“強富美高”新鎮江和現代化山水花園城市建設提供堅強保障。為未來吸引周邊一二線城市人才在鎮江居住提供基礎。

　　價值三：優越的地理位置

　　鎮江住宅用地轉讓項目，項目土地處于地鐵一號線起點位置，與江蘇大學毗鄰而居，江蘇大學為國內重點大學，在校生超過3萬人，較高的人口流量確保其商業項目發展，而鎮江地鐵一號線起點(規劃中：江蘇大學站)毗鄰項目所在地，周邊大市政布局，未來將接駁寧鎮城際，直達南京，具有良好公共交通優勢。

　　三、可以幫您下定決心的未來預期

　　1、鎮江市的未來發展

　　鎮江住宅用地轉讓項目，項目土地位于鎮江京口區，鎮江是中國江蘇省所轄地級市，位于江蘇省西南部，民國時期的江蘇省省會，是長江三角洲北翼中心、南京都市圈核心層城市和國家級蘇南現代化建設示范區重要組成部分，經濟發展前景明朗。

　　2、開發計劃概要

　　項目后期規劃：項目地上總規劃面積為35萬㎡，其中已完成一期及二期一組團建設部分計容面積：13萬㎡，剩余待開發二期二、三組團及三期的地上規劃剩余面積：22萬㎡;剩余待建部分綜合容積率：≦2.3。

　　項目后期開發計劃：小高層、二期二、三組團同期開發，計劃2018年3月開工建設，9月預售開盤，2020年9月竣工交付;三期計劃在2019年3月開建設，2019年9月預售開盤，2021年9月竣工交付;每期建設開發周期30個月。

　　開發銷售周期：每期開盤后半年內銷售當期住宅貨值達70%;一年內銷售當期貨值達90%;開盤后兩年內售罄。

　　3、周邊環境整改

　　鎮江市市政府于今年年初決定對禹山片區開始進行總體規劃，對區域內產城融合發展整合升級，對城中村進行整體遷移，對垃圾填埋場等污染環境進行改造，對土地進行修復，對河流進行綜合治理，再現青山綠水的生態環境。規劃并疏通“四縱五橫”的道路管網，形成內暢外連、高效便捷的城市交通，引導休閑旅游、文化創意、休生養老等產業集聚、構建生態、旅游、創意、養老的慢生活城市空間。按照先規劃后實施，先做環境再發展的理念，著力將其打造成為京口城市經濟發展的升級板塊及國內一流的低碳生態科技小鎮。

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