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　　一方面是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，另一方面也是一個(gè)極好的拿地由頭。正如明哥最近遇到的幾個(gè)地塊，或配建醫(yī)院、或配建學(xué)校、或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套住宅，從而繞開競(jìng)爭(zhēng)激烈的土拍市場(chǎng)獲取住宅用地。

 

　　通過股權(quán)收購介入

 

　　直接收購社會(huì)上一些成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)的股權(quán)，藉此進(jìn)入醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)，有代表性的開發(fā)商是恒大集團(tuán)、宜華地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。

 

　　?恒大集團(tuán)：打造醫(yī)療旗艦

 

　　財(cái)大氣粗的恒大集團(tuán)在“醫(yī)療+地產(chǎn)”的道路上頻出大招。其目標(biāo)是在新型國際醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老、健康管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

　　推進(jìn)方式：收購了香港一架上市公司，改名為恒大健康，推進(jìn)在醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的布局。

 

　　項(xiàng)目進(jìn)度：1、今年3月，恒大健康已與海南省、韓國原辰(韓國最大的醫(yī)療整形機(jī)構(gòu))達(dá)成三方合作，將在博鰲樂城先行區(qū)建立國際級(jí)醫(yī)學(xué)美容及抗衰老中心;2、選址在天津的首家恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院即將開業(yè);3、恒大集團(tuán)與哈佛附屬布萊根醫(yī)院組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，正在三亞海棠灣實(shí)地考察，為在中國共建新型國際醫(yī)院選址。

 

　　盈利模式：自建醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容中心等，通過醫(yī)療健康服務(wù)帶來收入，并帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展。

 

　　獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：截至去年年底，恒大在全國147個(gè)城市有305個(gè)大項(xiàng)目，業(yè)主總數(shù)370萬且每年還將新增七八十萬人，有著豐富的社區(qū)資源和產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。恒大健康考慮引入先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)及設(shè)備，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合龐大業(yè)主的群體，為社區(qū)居民提供全方位的醫(yī)療健康服務(wù)。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，恒大健康則有意向在全國多個(gè)中心城市設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿足老年群體對(duì)健康生活的各項(xiàng)需求。恒大集團(tuán)預(yù)計(jì)，今年在中國至少6個(gè)一二線城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，年?duì)I業(yè)收入超過160億元，服務(wù)人群超過5000萬人。

 

　　?宜華地產(chǎn)：收購+參股

 

　　宜華地產(chǎn)以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司全部股權(quán)，并以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院行業(yè)。

 

　　廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司是中國醫(yī)院后勤社會(huì)化服務(wù)的領(lǐng)先企業(yè)，主要從事醫(yī)院后勤服務(wù)全方位一體化管理，涉及醫(yī)院機(jī)電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診、病人陪護(hù)服務(wù)，病人餐飲服務(wù)，醫(yī)療設(shè)備物資管理，醫(yī)院手術(shù)室、重癥監(jiān)護(hù)室等醫(yī)療設(shè)施的潔凈工程建設(shè)，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能。

 

　　通過兩次收購的宜華地產(chǎn)成功介入醫(yī)療行業(yè)，并且醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)超過了地產(chǎn)板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，估值在一年內(nèi)暴漲近10倍。

 

　　?世榮兆業(yè)：曲線跨界進(jìn)入

 

　　與宜華地產(chǎn)單刀直入不同，世榮兆業(yè)選擇的是“曲線跨界”的方式。其通過旗下全資子公司世榮投資出資1000萬，以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司(簡(jiǎn)稱“至和置業(yè)”)81%股權(quán)，從而獲得“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。

 

　　在此之前，至和置業(yè)已與珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院，就投資建設(shè)“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。因此，世榮兆業(yè)控股后即獲得了“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。

 

　　橫琴國際生命科學(xué)中心項(xiàng)目位于國家級(jí)新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計(jì)容建筑面積約40萬平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要包括：投資一所三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少于1000張;建設(shè)先進(jìn)的智能健康療養(yǎng)康復(fù)中心;引進(jìn)國內(nèi)外最先進(jìn)的基因研究機(jī)構(gòu)，設(shè)立臨床基因研發(fā)和檢測(cè)中心;開發(fā)醫(yī)學(xué)研究中心、國際交流與會(huì)議中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。

 

　　小結(jié)：通過股權(quán)收購直接獲取成熟的醫(yī)療專業(yè)和管理團(tuán)隊(duì)，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)于想要介入醫(yī)療的中小房企來說，是最為明智的選擇。因此帶來的缺點(diǎn)是品牌影響力會(huì)較小。

 

　　打造醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)城

 

　　在較大規(guī)模地塊內(nèi)進(jìn)行建筑集群規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的區(qū)域集中，也是開發(fā)商延伸到醫(yī)療行業(yè)的一種流行模式，代表企業(yè)有燕達(dá)集團(tuán)、珠江地產(chǎn)。

 

　　已經(jīng)全面運(yùn)營的“燕達(dá)國際健康城”，占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積110萬平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國際會(huì)議中心等5個(gè)項(xiàng)目。

 

　　通過遠(yuǎn)程可視系統(tǒng)，世界各地的人們都可以通過電腦清晰了解燕達(dá)國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠(yuǎn)程會(huì)診通過寬大的屏幕，實(shí)現(xiàn)醫(yī)生與患者零距離溝通。燕達(dá)金色年華養(yǎng)護(hù)中心入住者的家人想探望親人，也可以通過養(yǎng)護(hù)中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對(duì)面親切的交談。

 

　　珠江地產(chǎn)與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項(xiàng)目”(俗稱從化珠江新城)，規(guī)劃總面積約2萬畝，總投資超過500億元。這一項(xiàng)目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體。以高端醫(yī)療和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，依托“重粒子腫瘤治療設(shè)備”等尖端醫(yī)療設(shè)備和技術(shù)，面向全球市場(chǎng)提供頂級(jí)的醫(yī)療健康、安養(yǎng)休閑、教育科研和后臺(tái)服務(wù)等綜合服務(wù)。

 

　　小結(jié)：與中小企業(yè)收購股權(quán)介入相比，打造醫(yī)藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產(chǎn)公司玩。雖然前期對(duì)資金的要求會(huì)很大，但是能夠極好地樹立品牌影響力。

 

　　財(cái)務(wù)性投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)

 

　　大型房企的手筆更大，選擇一些在醫(yī)療行業(yè)有地位的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，是與其身份匹配的進(jìn)入方式。

 

　　案例：2013年，萬科國際兒童醫(yī)院項(xiàng)目簽訂了四方框架協(xié)議。萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心建設(shè)發(fā)展有限公司、復(fù)旦醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資公司等簽署共同建設(shè)上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心復(fù)旦萬科國際兒童醫(yī)院的框架協(xié)議。按照協(xié)議，項(xiàng)目總投資2.5億人民幣，由萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋、復(fù)旦醫(yī)療三方出資，萬科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時(shí)可以通過為業(yè)主提供優(yōu)惠就醫(yī)、健康管理等增值服務(wù)，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

 

　　小結(jié)：該種方式的優(yōu)勢(shì)是獲取的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀，大品牌公信力強(qiáng);劣勢(shì)是門檻過高，耗資巨大，中小房企玩不起，只適合萬科等大型實(shí)力房企玩。

 

　　自己投資直接建醫(yī)院

 

　　通過“+醫(yī)療”，從而為業(yè)主提供理想的醫(yī)療服務(wù)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)后者的增值，最終實(shí)現(xiàn)雙贏，這是綠城的玩法。

 

　　綠城開設(shè)杭州綠城醫(yī)院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大重點(diǎn)科室，以及內(nèi)科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫(yī)科、放射科等26個(gè)臨床與醫(yī)技科室。心血管病專科是其主要特色。

 

　　經(jīng)過特殊的處理，杭州綠城醫(yī)院去掉了傳統(tǒng)醫(yī)院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒;通過將醫(yī)生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫(yī)患之間的關(guān)系;病區(qū)內(nèi)還設(shè)有休閑咖啡吧、屋頂花園等等，讓病人感覺不是在看病，而是在休閑。

 

　　廣州祈福新邨的祈福集團(tuán)投資建設(shè)的祈福醫(yī)院與杭州綠城醫(yī)院有異曲同工之妙。通過一流的酒店式病房、充分滿足每個(gè)病人需求的個(gè)性化服務(wù)，而十分大眾化的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使得其十分親民而走向成功。

 

　　其次是萬科在各地建兒童醫(yī)院。

 

　　在專科醫(yī)院里，兒童醫(yī)院的利潤(rùn)率相對(duì)較薄。但在當(dāng)代的中國社會(huì)，“一家六口圍著一個(gè)小孩轉(zhuǎn)”已經(jīng)成為一種社會(huì)現(xiàn)象。一旦孩子生病了要去醫(yī)院，基本上全家的人都跟著去。因此，兒童醫(yī)院雖然利潤(rùn)少，但非常聚集人氣，而且能帶來豐富的“家庭資源”。

 

　　萬科做兒童醫(yī)院，雖然利潤(rùn)率遠(yuǎn)不及所謂的腫瘤醫(yī)院、骨科醫(yī)院，但一方面，相比骨科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院數(shù)量較多，國內(nèi)優(yōu)秀的兒童醫(yī)院本身較為稀缺，這就使得萬科可以利用其品牌優(yōu)勢(shì)和資本優(yōu)勢(shì)，迅速將其兒童醫(yī)院做大做出品牌;另一方面，當(dāng)萬科兒童醫(yī)院具有一定知名度之后，也能相應(yīng)為其在周邊的住宅項(xiàng)目提供更好的配套服務(wù)。若再加上萬科的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老公寓，那萬科將最終實(shí)現(xiàn)“醫(yī)院+住宅+商業(yè)+養(yǎng)老”的“生命健康城”終極目標(biāo)——老、中、青、小通吃!

 

　　小結(jié)：直接投資建設(shè)醫(yī)院，可以保證高效的執(zhí)行力。醫(yī)療可以有效地增加房地產(chǎn)的附加值，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。缺點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)很高，而且催化醫(yī)療成熟的時(shí)間較長(zhǎng)，前期投入巨大，非土豪房地產(chǎn)公司不能玩。目前，以這種方式進(jìn)入一醫(yī)療行業(yè)的開發(fā)商較少。

 

　　各方分工，合作運(yùn)營

 

　　各方分工合作，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事是萬通地產(chǎn)正在考慮介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的模式。

 

　　目前，公立醫(yī)院依然占據(jù)主導(dǎo)地位，一家醫(yī)院要擴(kuò)張，往往需要黨委、院長(zhǎng)跟政府申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)，而后進(jìn)行擴(kuò)建。醫(yī)院自身變成了投資商，還要變成開發(fā)商建醫(yī)院，最后還要運(yùn)營這家醫(yī)院，三件事由同一主體承擔(dān)，其效能是比較低的。

 

　　馮侖希望，萬通與醫(yī)療地產(chǎn)的合作模式是，壽險(xiǎn)及其他社會(huì)資本參與投資，房地產(chǎn)公司是開發(fā)商，民營醫(yī)院是運(yùn)營商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，三者應(yīng)該各司其職。作為開發(fā)商，萬通圍繞醫(yī)療健康，提供專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。專業(yè)的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營醫(yī)療的發(fā)展模式，也將最終顛覆了公立醫(yī)院的發(fā)展模式。

 

　　總結(jié)

 

　　開發(fā)商介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)并非中國房企的創(chuàng)新，事實(shí)上在國外早已有無數(shù)成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產(chǎn)開發(fā)商，通過介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，百匯控股迅速成長(zhǎng)為了亞洲最頂尖、市值最大的私人醫(yī)療結(jié)構(gòu)。

 

　　在百匯控股的玩法中，百匯控股負(fù)責(zé)營造奢華的醫(yī)療環(huán)境，醫(yī)生在百匯旗下的醫(yī)院中租用面積不等的房間開辦自己的診所，所有的專業(yè)門診、手術(shù)收入歸醫(yī)生所有;同時(shí)，這些醫(yī)生可以共享醫(yī)院提供的先進(jìn)檢測(cè)及化驗(yàn)設(shè)備，護(hù)理以及病房服務(wù)等，這些收入歸醫(yī)院所有。

 

　　根據(jù)美國Cain Brothers投資銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，醫(yī)生首次簽訂租賃協(xié)議時(shí)長(zhǎng)通常為8年，而且續(xù)租率高達(dá)90%。相比之下，傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)的租戶一般簽3~5 年，續(xù)租率為60%左右。醫(yī)療地產(chǎn)的租用模式的可預(yù)測(cè)性高。對(duì)于采取自己經(jīng)營或財(cái)務(wù)投資模式介入醫(yī)療地產(chǎn)的開發(fā)商來說，中國的人口老齡化帶來的醫(yī)藥需求增長(zhǎng)空間也是可以預(yù)見的。這對(duì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個(gè)巨大的風(fēng)口。

 

　　來源：明源地產(chǎn)研究院 作者：艾振強(qiáng)