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　　走在政策邊緣的北京商住房迎來“史上最嚴限購”政策。3月26日晚間，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，一石激起千層浪。根據(jù)《公告》，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱“商辦類項目”)只能銷售給企事業(yè)單位、社會組織等，個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)紀錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個人購房貸款。至此，市場傳聞已久的商住房調(diào)控政策終于靴子落地。

　　全方位限制個人購商住房

　　根據(jù)《公告》，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準;而且，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

　　而對于個人購買商住房和已購房屋再銷售，《公告》雖然明確，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，但也同時規(guī)定了頗為嚴格的限制性政策，包括：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的，以及在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。而且，《公告》規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　史上最嚴厲調(diào)控

　　幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一針見血”，直指商住房交易的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。“新政從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面精準限制‘商改住’，措施強度不僅是北京史上最嚴格，就算放眼全國，也是針對商住房最為嚴厲的一次調(diào)控。”郭毅直言。

　　具體來說，部分專家將《公告》中對個人購買二手商住房的限購、信貸新政稱作為本次新政中影響面最廣的內(nèi)容。有分析人士甚至表示，如果符合連續(xù)五年繳納社?；蛘邆€稅的條件且名下無房，消費者基本上都可以直接購買普通住宅了，再疊加個人購買不允許使用住房貸款的規(guī)定，這意味著，一段時間內(nèi)，北京的商住房基本上難以交易了。在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，本次公布的二手商住房限購條件，已經(jīng)比購買住宅更加嚴格了，這樣的約束政策將直接導致個人購房者基本放棄購買商辦類產(chǎn)品。而郭毅也表達出了類似的觀點，她認為，“商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規(guī)定，是北京樓市調(diào)控史上首次出現(xiàn)的“零杠桿”產(chǎn)品，雖然單獨來看此項政策影響還算有限，但與該系列其他限購政策共同出臺后，意味著商住房已基本沒有可能再面向個人銷售。

　　成交量價大幅下跌幾成定局

　　北京的商住房“遭遇”重磅調(diào)控政策，未來市場走勢幾成定局。張大偉預測稱，目前市場上，商辦類項目約有50%-60%是直接銷售給個人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，在這種情況下，《公告》出臺可能會直接導致市場成交量出現(xiàn)50%以上的跌幅，而成交價格很可能出現(xiàn)30%以上的跌幅。

　　郭毅則以通州去此前實行的商住房限購政策為例分析稱，《公告》中對于在建(含在售)商辦類項目銷售對象的限制基本與通州區(qū)現(xiàn)行政策力度相當，“去年5月通州實施這一政策后，10個月的時間內(nèi)，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類項目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住房的銷量將很快將出現(xiàn)陡崖式下跌。”

　　多地樓市調(diào)控加碼 后續(xù)或有更多城市加入

　　上周，又有十余個城市和地區(qū)發(fā)布了樓市調(diào)控新政，包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮(zhèn)江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊等，甚至連國家級貧困縣安徽臨泉縣都開始限價了。其中，北京一周內(nèi)接連出臺了一系列“組合拳”，可謂“史上最嚴”。

　　自“3·17”北京“認房又認貸”樓市調(diào)控升級后，多個部門又密集出臺了一系列“組合拳”。昨日，北京出臺重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣個人。這被業(yè)內(nèi)認為將抑制公寓市場的成交，抑制程度超過了住宅限購升級的影響。同日，北京市教委發(fā)布消息稱，2017年將啟動在郊區(qū)新建10所優(yōu)質(zhì)校，6個城區(qū)新增25所優(yōu)質(zhì)校，幫扶15所郊區(qū)校。同時，北京更多小學學位將搖號確定。這被業(yè)內(nèi)認為是為北京這輪房價上漲的牛鼻子——學區(qū)房市場降溫。

　　除此之外，近日環(huán)珠江三角洲的廣州、東莞、佛山、中山紛紛升級樓市調(diào)控政策，環(huán)珠江三角洲的樓市調(diào)控大潮可謂高潮迭起。

　　繼廣州和東莞之后，3月26日清晨，中山發(fā)布樓市調(diào)控政策，對擁有3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房;非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房，補繳不算;對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。此外，對本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。佛山此前也在3月24日深夜發(fā)出樓市限購政策加碼的號令。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，3月以來全國已有24城啟動或升級了限購。截至發(fā)稿前，在比較受關(guān)注的幾個環(huán)珠江三角洲城市當中，還有深圳和珠海、惠州的樓市調(diào)控政策暫時沒有升級。過去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區(qū)，更促使了部分需求外溢至臨深片區(qū)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時認為，從全國趨勢看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比“9·30”執(zhí)行力度更嚴，特別是北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續(xù)“打補丁”，信貸全面收緊，預期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進入低迷調(diào)整期，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，也很可能在二季度出現(xiàn)價格調(diào)整。

　　嚴躍進認為，目前各地密集調(diào)控是響應“兩會”的樓市調(diào)控思路，充分說明“兩會”以后抑制房價泡沫成為樓市管理的一個重點。預計到十九大召開之前，為了穩(wěn)定房價，各地還會持續(xù)調(diào)控。

　　來源：北京商報 證券時報