房地產稅是對房產與地產所征的稅收。《深化財稅體制改革方案》中明確提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”，改革的核心在于合并房產稅和城鎮土地使用稅。
從應然性看房地產稅改革
第一，合并房產稅和土地使用稅。現行稅收制度對于房產與土地分別設置稅種，對于土地征收土地使用稅，對于房屋征收房產稅，房產稅計稅依據中包含土地價值，土地價值中又包含土地稅收，這樣就存在重復計稅現象。鑒于此，宜將兩稅合并，推出統一的房地產稅，取代房產稅和土地使用稅，取代房屋限購、限價等臨時性行政管制制度。
第二，將房地產稅建設成為地方稅體系主體稅種。無論是分析地方各稅收入規模，還是參考各稅收入占地方稅體系收入比重，營業稅長期為地方稅體系絕對主體稅種。目前，中國地方稅體系稅種數量眾多。現行稅收體系共設置18個稅種，其中，有12個屬于地方稅體系，從數量上看，地方稅體系囊括約2/3稅種，隨著2016年營改增試點正式收官，營業稅徹底退出歷史舞臺。為此，亟需優化或新征地方稅相關稅種，簡并和優化職能重疊的稅種，培育地方稅體系主體稅種，賦予地方政府適當的稅政管理權限，重建地方稅體系。
第三，將房地產稅定位為地方政府主要稅源。2016年5月1日，營業稅改征增值稅改革將徹底收官，營業稅將徹底消亡，地方稅體系將面臨著主體稅種缺失的尷尬局面。如何完善地方稅體系，既保證地方政府收入規模、調動地方政府積極性、保證財力與事權匹配，又保證中央與地方的稅種與稅收收入的劃分，是稅制改革的一大任務。目前，中國地方稅體系收入比重偏低。2012年，地方稅收入達到30743億元，占全部稅收收入的比重僅為27.8%。因此，中國地方稅體系的特點是稅種數量眾多但主要是小稅種，稅源分散、份額較小且占比較低，對宏觀經濟影響面較小。在營改增完成之后，僅有的稅種或職能交叉或職能缺位。在此條件下，應把房地產稅定位為地方政府主要稅源。
從實然性看房地產稅改革
房地產稅改革的重點在于征稅范圍、課稅對象、適用稅率、計稅依據和稅收優惠這五個方面。
第一，房地產稅征稅范圍應包括農村。現行房產稅征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，一直未將農村房屋納入房產稅征稅范圍。隨著經濟發展，中國城鎮化進程不斷推進，依照中國社會科學院發布的《社會藍皮書》，2011年中國城鎮化率為51.27%;2012年城鎮化率達到52.57%，增長1.3個百分點;2013年城鎮化率達到53.73%，增長近1個百分點，處于穩步上升態勢;預計2018年將達到60%。然而，目前部分地區城鄉邊界已越來越模糊，部分區域城鄉差別也越來越小，所以應遵循城鄉稅制一體化理念，將農村房屋納入房地產稅征稅范圍。考慮到地方政府在治安、教育、交通、醫療等公共產品和公共服務等方面對于農村的投入總量較少、水平較低，可依照受益原則，對農村房屋在相當長時間內設置減免稅待遇。
對建造在農村集體土地上的“小產權房”，宜擇機納入房地產稅征稅范圍。隨著農村土地流轉制度改革逐步推進，應準允房屋所有人補交合理的土地出讓金及相關費用后確權，獲得由房管部門頒發的產權證，合法擁有房屋并進入市場體系合法租售、依法納稅。
第二，房地產稅課稅對象應包括存量房屋。在住房制度改革之后，住房商品化和社會化越來越普遍。當經濟發展和城市化水平達到一定階段后，人均擁有住宅面積不斷增加并趨向飽和。只有包括存量房屋在內的房產才能體現個人或家庭的財富價值，只有包含存量房屋的征稅對象才能體現公平公正的稅收倫理特性。因此，房地產稅的征稅范圍不僅應包括存量房屋，而且存量房屋還應成為房地產稅的主要課稅對象。
第三，房地產稅適用稅率應以1%為上限。現行房產稅采用比率稅率形式，土地使用稅采用定額稅率形式。不同的是，房產稅進一步區分企業和個人房屋分別設計稅收待遇，再區別房屋用途分別設計稅率水平。對于企業，自用房屋適用1.2%稅率，出租房屋適用12%稅率;對于個人，自用房屋享受免稅待遇，出租房屋適用4%稅率。自2011年1月28日起，重慶和上海試點征收房產稅，重慶適用0.5%-1.2%稅率，上海適用0.4%-0.6%稅率。未來房地產稅在稅率形式上，應采用比例稅率形式;在稅率水平上，在試點初期以低至0.4%-0.5%為宜，隨著房地產稅的逐步推廣，稅率水平應逐步提高，但以不超過1%為宜，以兼顧地方政府的財政收入規模和房屋所有人保有房產的稅收成本。
第四，房地產稅計稅依據應為房地產評估價值。現行房產稅區分房產的不同用途，對自用房屋按照房屋余值從價計征，對出租房屋按照租金收入從租計征;土地使用稅一直采用定額計征方式。按照土地面積征收土地使用稅，反映的是土地的實際占用數量而非經濟價值，這導致土地使用稅稅基遠遠背離經濟規律;按照折余價值征收房產稅，反映的是房屋的歷史成本而非市場價值，這導致房產稅計稅價值遠遠背離市場價值。基于市場經濟發展、土地使用制度改革，考慮地方財政可持續增長要求，房地產稅應以評估價值作為計稅依據。以評估價值作為計稅依據有三點好處：一是，切實提高稅收收入與房地產市場價值的相關性;二是，客觀反映房地產的現實價值和納稅人的承受能力;三是，進一步提高土地和房屋的利用效率。
房地合一后，房產價值之中必然包含土地出讓金的價值，從而形成重復計稅。因此，宜在應稅房地產的評估價值中扣除一定的比例，作為對于土地價值的豁免。該比例以30%左右為宜。
第五，房地產稅優惠設計應綜合考慮房屋面積和價值。憲法賦予公民生存權和居住權，政府職責之一是確保居者有其所，因此，房地產稅應設置稅收優惠。房地產稅優惠的設計依據，有房屋套數、房屋面積和房屋價值三種選擇。1.按照房屋套數設計稅收優惠，若允許家庭自定首套房屋免稅，會誘發居民購置大面積房屋作為首套房屋以避稅;若依據家庭購房時間確定首套房屋免稅，會由于首套房屋的情況不同而產生稅收不公。2.按照房屋面積設計稅收優惠，將無法回答一系列問題：房產面積是以個人為單位還是以家庭為單位?是否會引發離婚行為?對單身者是有利還是無利?相同面積但是不同地段的房屋適用同樣的稅收負擔是否公平?3.按照房屋價值設計稅收優惠，相對公平和有效。只是當所有的房地產均以價值作為計稅依據時，房地產評估就成為制度實施的關鍵。但是目前中國相關人才儲備不足，亟需培養大量專業的房地產評估人才以應對改革需要。分析可知，房地產稅優惠方案應結合房屋面積和房屋價值進行設計。
房地產稅應結合房屋面積設置稅收優惠，結合房屋價值設置計稅方法。改革開放以來，中國居民居住條件得到較大改善，城鎮人均住房建筑面積由1978年6.7平方米、1998年17.8平方米、2008年28.3平方米，增加到2011年32.7平方米，增加速度較快。依據中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國經濟體制改革報告2013》，預計2020年，城鎮人均住宅建筑面積可達到35平方米，實現“一戶一房”住房標準;到2030年，城鎮人均住宅建筑面積將達到44平方米，實現“一人一間”住房標準。鑒于此，房地產稅優惠面積應以人均30平方米為宜。即未來房地產稅應對每戶家庭按照人均30平方米建筑面積設計免稅待遇，對超過免稅待遇的部分，以房地產市場評估價值為基礎計算繳稅。
目前，中國對于個人所有非營業用的房產免征房產稅，對于個人所有居住房屋及院落用地的征免稅，交由省、自治區、直轄市稅務局確定。對于居民個人非營業用的房屋和土地免稅，主要是由于在計劃經濟體制下，房屋作為福利產品以低于市場價格的成本價格或標準價格由單位依行政手段定面積、定標準、定租金分配給職工使用，房屋既限制轉租也無法轉賣。
住房制度改革之后，住房分配貨幣化取代住房實物分配，住房商品化和社會化取代住房福利化，房屋由福利產品回歸其商品的本質，理應進入稅收調節范圍;按照“誰受益、誰納稅”原則，居民應當拿出由國家的土地增值帶來的部分收益履行納稅義務。需要注意的是，恢復對于居民個人房屋的征稅，將直接觸動居民尤其是城鎮居民個人的利益。公眾從個人利益角度出發對于繳納房地產稅的意愿預期較弱，納稅人遵從預期較低，改革推行的阻力與難度預期較大，為此，房地產稅的推行尤其要注意立法先行。
來源：中國經濟報告 作者:李晶
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