看清楚了，我反對的是“著急”出臺房地產稅，而不是反對出臺房地產稅!
“兩會”在即，各種關于房地產稅(官方已經將其改名為房地產稅，后面統一為房地產稅)的消息不絕于耳，有來自官方的一句帶過，有來自媒體的不斷熱炒，也有來自一些專家的背書。
我相信，有關部門也好，媒體也好，選擇在這個時點不斷討論房地產稅的問題，用意是非常明白的。那就是為房地產稅的出臺疏導輿論。我甚至看到某個稅法專家說，房地產稅的草案已經完成，就等著進入立法程序了。
事實上，自中國房地產進入2000年后第一輪熱潮開始，房地產稅就進入了公共討論的視野。但是，這么多年來，圍繞的焦點問題卻沒有改變，仍然是：為什么征收，如何征收，對哪些房子征收，征收房地產稅能否遏制高房價，征收有沒有合法性，征收之后房地產領域的相關稅收如何處理，房地產稅與土地出讓金的關系如何，等等。
這些問題，不僅僅是一個學術問題和稅收問題，更涉及到依法征稅原則的貫徹和政府對公民財產權利上設置任何稅負如何不確保民意反彈的公共政策話題，因而備受各界關注。
可以說，如果從最初的物業稅的討論和設計開始，圍繞中國房地產稅的討論已經快10多年了。
從政策設計者最初的初衷而言，當初討論房地產稅改革，一是通過稅收手段抑制房地產投資和房價，二是為了對中國繁雜而無效的“不動產稅收”體系動大手術，進行歸并和改革。
我國現行的涉及房地產的稅收包括房地產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，印花稅，營業稅和所得稅等10種稅收，再加上五花八門的各種收費，使得中國房地產領域不僅稅種多，稅負在各個環節分布不均，而且相當不規范。
基于此，為了完善國內房地產開發和交易環節稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”。
可見，房地產稅最初的公共政策目標和定位是一個“改革”問題，是一個整體設計問題，而絕對不是為了增加政府的收入和調控房價。
從改革的視角而言，通過對房地產領域現存的各種稅費的規范和調整，在總體稅負不改變的情況下增加多套住房持有環節的稅收，減少或者取消交易環節的一些不合理的稅費，通過設置合理的房地產稅收體系給房市以明確的制度預期，以保房價穩定，并使之成為地方的主要稅源，這個大方向沒有任何問題。
然而，問題的關鍵是，如果每一次對于房地產稅的討論或者推行試點，都以地方政府的財政收入、房地產市場的興衰和宏觀經濟的基本面作為風向標，則無疑使得房地產稅本身就具有極其明顯的急功近利的目標。
比如，對于房地產稅，地方政府會將其作為創收的新的增長點，民眾會對房地產稅寄予遏制房價的厚望。這種急功近利的思維，不僅會誤導民眾預期，也會引發開發商等利益相關方的激烈的反對，最終會使得房地產稅的設計會陷入不倫不類，不明不白，說不清楚的尷尬境地。
比如，公眾對于房地產稅如何征收、征收對象、征收目的以及房地產稅與土地出讓金的關系等等都出現了很大的分歧。
在這種情況下，我個人堅持認為，房地產稅的當務之急絕對不是在各種條件不具備的情況下匆匆出臺一個不成熟的方案，而是回歸“改革”的共識，擺脫“功利主義”制度思維的桎梏。本著完善中國房地產稅收體系，促進房地產健康發展的目的，討論中國房地產的基本制度設計問題。在此基礎上，明確房地產稅的基本內涵、基本架構和設想，化解分歧和疑慮。
最起碼，應該回答清楚五個問題：
第一，房地產稅征收的目的是什么，這是制度設計者必須回答的第一個問題。
是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種。在房地產稅的征收目的上，筆者反對那種含糊不清的“與國際接軌”之類的站不住的理由。
從國際上征收房產稅的國家看，絕大多數都是把房產稅作為地方稅，目的就是為了地方財政收入，而且真正來自于民用之于民。
在征收目的上，我們必須明確究竟為了什么。因為這個問題很重要，這個問題涉及到以后房地產稅究竟如何用的問題。
我們現在似乎不好意思承認是為了地方財政的考慮，而是總讓老百姓期待這個稅可以降房價，從而取得輿論的支持。
就制度設計的初衷而言，制度設計者到現在為止都無法說清楚房地產稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產稅收體系，還是為了抑制高房價?要完善稅收體制，就要在征收房地產稅的同時，大幅度的取消其他的稅費，而要抑制高房價，就不應該針對居民個人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。
在以上種種的疑問得不到制度的回應的情況下，強行推行房地產稅甚至搞擴大試點，不僅無法抑制房價，反而會引發更多的不公平。
第二，房地產稅與房地產領域其他稅收的關系如何。
2003年，中國對房地產稅進行改革之初，基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現行的房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及房地產開發領域的各種收費和土地使用權出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段按年統一收取的物業稅(即現在的房地產稅)的思路。
然而，前幾年關于房地產稅的改革，無論是重慶、上海的試點，還是總體思路，卻悄然轉換成“增稅”的思維。只談房地產稅，不談合并或者取消其他的稅費。
從國際比較的角度看，我國房地產稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產開發和交易有關的稅費高達十多種。在這種情況下，房地產領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調征收房地產稅，但對于其他稅費卻不進行調整和清理。
如果房地產稅的改革只是增加一個新的稅種，而不是對中國現有的不合理的稅制進行徹底的改革和重新的設計，這樣的改革則無異于在本來已經很重的稅負基礎上，再加稅，而在購房者對房價沒有任何話語權的情況下，這樣的稅收最終會轉嫁給購房者的頭上。
因此，房地產領域的稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調收稅，卻不理會其他稅種。如果貿然開征，意味著房地產領域的稅負將更重。這顯然和十六屆三中全會的原則不一致。
第三，房地產稅和土地出讓金的關系如何。
這是各界最為關注的問題。眾所周知，中國房地產領域最大的特色是“房權”的無限性和“地權”的有限性。
建立在公有制基礎上的中國房地產產權，可謂患了嚴重的精神分裂癥：土地只有70年的產權，而房子卻擁有無限期的產權。這在制度設計上直接導致房地產稅的改革“借鑒”國際經驗就成了一句空話。
在中國的房價里面，土地的出讓金占了很大的比重，用老百姓的話說，所謂的住房產權不過是70年的長期租賃權而已。
在國際上，沒有任何一個國家，對于一個制度設計上有嚴重殘缺的財產征收財產稅的。如果要征收，起碼應該對“土地”和“房產”進行分割，這在現實中是很難的。
因此，要征收所謂的房地產稅，要么改變土地制度，實現土地權屬的絕對擁有，要么對房子的產權進行人為的分割，否則，就無法自圓其說。因此，在房地產稅擴大試點的時候，應該明確回答，征收房地產稅后，土地出讓金是取消還是照收?如果既收土地出讓金，又收房地產稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財產性收入”的大政策，是否背道而馳?
第四，房地產稅能否起到降房價的作用?
從理論及歐美等國的實踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房地產稅作為持有環節的稅收，通過增加房東的持有成本而能夠促進房價的合理回歸。但是，這種房價的回歸并不是各國征收房地產稅的直接目的。
筆者研究了很多國家的房地產稅征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入，特別是，各國的地方政府，在征收房地產稅時，制度設計上盡可能的不引發房價的劇烈波動。
但是，由于中國房地產市場的長期畸形發展和制度的不健全，中國的房地產稅在設計之初，就背負其讓房價回歸的政策使命。但實際上，就房價的簡單邏輯而言，影響房價的因素非常多，供需關系、土地制度、投機因素、貨幣供應等等，都可能成為影響房價的因素。
房地產稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。因此，寄希望于用房地產稅來遏制高房價，甚至用房地產稅來代替限購等抑制投資投機的措施，都是房地產稅難以承受之重。
最后，房地產稅的征收范圍，起征點是多少?
哪些房產應該減免，稅率如何設置，等等。中國一些熱點城市的房產價值已經很高，動輒千萬，即使按照1%征收，每年也不是一個小數字。
有專家說，房地產稅的征收沒有硬的法理障礙，如果真的沒有，這幾年我們在爭論什么?退一萬步，即使不討論上述障礙，目前中國實行房產稅的條件并不具備，我們到現在為止連中國有多少房子都沒有搞清楚，更不用說搞清楚每個家庭有多少房子了。不動產的統一登記是前提，住房全國聯網是確保公平的關鍵。如果首套房免征，一些有門路的一定能想辦法把自己名下多余的房子轉到別人名下，如何防范這些不公平?恐怕還沒有辦法。
從物業稅，到房產稅，到房地產稅，從十六屆三中全會到十八屆三中全會，房地產稅的討論已經多年，但進展并不大，一些關鍵問題仍然處在停滯階段，沒有破局。
即使房地產稅這個名字。說實話，到現在為止，也沒有一個權威部門出來解釋，和房產稅有什么區別，為什么以前叫房產稅，現在叫房地產稅。在這樣的情況下，怎么能“著急”出臺一項攸關民眾重大財產權利的法律呢?
美國首席大法官馬歇爾曾經意味深長地指出：“征稅的權力事關毀滅的權力。”房地產稅是一項重大的改革工程，其影響遍及政府、開發商和每一個民眾。對此應嚴密論證，科學評估，慎重推行，而不能為了某種極其功利主義的目的而急于推出。更不能在土地賣得差不多的情況下，為了地方財政問題而倉促推出。
對于房地產稅的目的，房地產稅的設計，房地產稅的具體制度細節都還存在巨大分歧的情況下，貿然征收不僅會危害公民的基本產權，而且會影響政策的合法性。
亞當斯密也言：“毋庸置疑，無法無天的征稅，不管是平時還是戰時，不管是征收國民財富的一半或者兩成，皆為人民的反抗提供了正當的理由。”這些先賢的話，我們還得聽，還得借鑒，還得敬畏啊。
來源：光遠看經濟
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