某大型國(guó)企因進(jìn)行內(nèi)部戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，擬轉(zhuǎn)讓重慶某地產(chǎn)公司100%股權(quán)及10億債權(quán)，該公司注冊(cè)資本金10億元，其下設(shè)2個(gè)全資子公司：某物業(yè)公司，主要是為某都市住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)；某置業(yè)公司，主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)某匯泰住宅項(xiàng)目。且該公司具備二級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)，擬以17到20億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。

 

該公司現(xiàn)有4個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其中：在售且已竣工項(xiàng)目1個(gè)、待開(kāi)工項(xiàng)目3個(gè)。其中某南山住宅項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū)，土地用途為二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地，項(xiàng)目用地面積34.32萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積53.59萬(wàn)平方米，容積率1.44，該南山住宅項(xiàng)目目前處于方案設(shè)計(jì)與報(bào)批階段。

 

地理位置

 

茶園新區(qū)位于長(zhǎng)江南岸的東面，市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長(zhǎng)江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出。是重慶主城二環(huán)城市建設(shè)示范區(qū)，重慶市打造江南萬(wàn)億工業(yè)走廊的龍頭，是現(xiàn)代城市生態(tài)宜居的首選地。

 

茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心，“三區(qū)合一”后的城市體量相當(dāng)于一個(gè)中等城市，是重慶主城長(zhǎng)江以南最具發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)園區(qū)。新區(qū)2012年被確認(rèn)為主城商圈，2015年茶園商圈商業(yè)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，到2020年，重慶茶園新區(qū)的商業(yè)規(guī)模將超越南坪商圈。

 

該公司現(xiàn)有4個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其中：在售且已竣工項(xiàng)目1個(gè)、待開(kāi)工項(xiàng)目3個(gè)。

 

1）某南山住宅項(xiàng)目

 

目前已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

 

項(xiàng)目位于重慶市茶園新區(qū)，土地用途為二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地，用地面積34.32萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積53.59萬(wàn)平方米，容積率1.44。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃方案，主要包括高層16.9萬(wàn)平方米，別墅16.4萬(wàn)平方米，商業(yè)3.3萬(wàn)平米，酒店及公寓4.6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目目前處于方案設(shè)計(jì)與報(bào)批階段。

 

項(xiàng)目位置及配套情況：

項(xiàng)目用地情況，土地出讓金已交清：

宗地編號(hào)	地塊編號(hào)	宗地面積（平方米）	總建面積（平方米）	用地性質(zhì)
NA-12-28	A75-3/01、A76-1/01、A76-2/01、A78-2/01	195847	303303.9	二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地
NA-12-29	A74-1/01、A74-2/01、A79/01、A89/01	147352	232568	二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地
合計(jì)	—	343199	535871.9	—

主要技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)要求：

地塊編號(hào)	用地性質(zhì)	用地面積（平方米）	容積率	地上建筑面積（平方米）
A74-1/01	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地	56998	1.4	79797.2
A74-2/01	商業(yè)金融業(yè)用地	13771	2.5	34427.5
A79/01	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地	41895	1.5	62842.5
A89/01	二類(lèi)居住用地    公共設(shè)施用地	34688	1.6	55500.8
A75-3/01	商業(yè)金融業(yè)用地	14418	2.5	36045
A76-1/01	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地	97661	1.4	136725.4
A76-2/02	商業(yè)金融業(yè)用地	12053	2.5	30132.5
A78-2/01	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地	71715	1.4	100401
合計(jì)	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地   商業(yè)金融業(yè)用地	343199	-	535871.9
其中	二類(lèi)居住用地   公共設(shè)施用地	302957	-	435266.9
	商業(yè)金融業(yè)用地	40242	-	100605

投資價(jià)值分析

 

1、人民政府駐地所在地，政治文化經(jīng)濟(jì)中心

 

該項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，而茶園新區(qū)地處重慶主城區(qū)東南，與兩江新區(qū)隔江相望，是主城最佳的居住區(qū)。且重慶市南岸區(qū)人民政府駐地于2013搬遷至茶園新區(qū)，使茶園新區(qū)成為了南岸區(qū)新的政治、文化和經(jīng)濟(jì)中心。 

 

新區(qū)將打造成以東港為中心的港口物流加工區(qū)、以廣陽(yáng)島為中心的康體娛樂(lè)休閑區(qū)、中部的生態(tài)文化居住區(qū)和以南岸區(qū)政府為中心的行政商貿(mào)總部區(qū)的四大區(qū)域。

2、定位城市副中心，配套設(shè)施齊全

 

在城市配套方面，引入了西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級(jí)醫(yī)院、以及重慶市11中和、珊瑚中學(xué)、南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園等名校，啟動(dòng)建設(shè)中央主題公園、人民廣場(chǎng)、濕地公園、歌劇院、圖書(shū)館等文化體育場(chǎng)館項(xiàng)目。茶園新區(qū)將被建成為與觀音橋、沙坪壩等原有四個(gè)城市副中心定位功能相似的區(qū)域性商業(yè)、商貿(mào)的經(jīng)濟(jì)中心，是重慶市東部新城核心，承擔(dān)帶動(dòng)?xùn)|部新城發(fā)展的職能。

 

3、交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越

 

地理位置優(yōu)越，交通便利，新區(qū)與成渝、滬渝、蘭渝、渝遂、渝湘等多條高速公路干線(xiàn)聯(lián)接。西臨西南惟一出海大通道；北依長(zhǎng)江黃金水道，是重慶通江達(dá)海的門(mén)戶(hù)。且距離重慶火車(chē)站、朝天門(mén)碼頭、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)等地的車(chē)程都在30分鐘之內(nèi)。目前南山隧道、交通樞紐站、輕軌6號(hào)線(xiàn)等交通干線(xiàn)將茶園與重慶各主城區(qū)連接起來(lái)。

 

4、唯一主題式購(gòu)物公園，升值空間大

 

地塊對(duì)面將修建一座西南地區(qū)最大的奧特萊斯直營(yíng)店，體量超過(guò)20萬(wàn)方，總投資超20億元，該項(xiàng)目建成后帶動(dòng)了1000萬(wàn)左右的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、休閑等。茶園奧特萊斯是重慶唯一主題式購(gòu)物公園，將會(huì)帶動(dòng)茶園經(jīng)濟(jì)的騰飛，也必然帶動(dòng)餐飲、娛樂(lè)、休閑一條龍式的發(fā)展契機(jī)，給茶園商圈的人們帶來(lái)便利。未來(lái)會(huì)有大量的人流涌入茶園，不論是工作、消費(fèi)還是住宅，茶園都將會(huì)是一個(gè)快速發(fā)展的絕佳區(qū)域。茶園區(qū)域未來(lái)的升值空間巨大。

 

5、朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷，樓盤(pán)升值潛力大

 

朝天門(mén)市場(chǎng)整體搬遷迎龍鎮(zhèn)，新朝天門(mén)市場(chǎng)規(guī)劃用地2500畝，總投資160億元，整個(gè)市場(chǎng)建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方。地處茶園新區(qū)的樓盤(pán)其升值空間隨著朝天門(mén)綜合市場(chǎng)搬遷人流涌入而進(jìn)一步提升。由此可見(jiàn)，南山住宅項(xiàng)目未來(lái)升值空間巨大。

 

南山住宅項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)體量較大，現(xiàn)規(guī)劃方案尚未設(shè)計(jì)完成，投資方接手后重新設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的自由度較高。另該項(xiàng)目拿地及用地情況等手續(xù)清晰完善，不存在瑕疵問(wèn)題。此次轉(zhuǎn)讓方基本以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)艚o投資方有很大的收益空間。

 

項(xiàng)目參數(shù)

 

南山住宅項(xiàng)目售價(jià)參考：

與南山住宅項(xiàng)目同類(lèi)型且同處于茶園新區(qū)的房產(chǎn)比較參考

同景國(guó)際城郡望的別墅售價(jià)為14550元/㎡

建恒長(zhǎng)橋左岸的住宅售價(jià)為：8000元/㎡

金科中央御院的商業(yè)售價(jià)為：20000元/㎡

同景國(guó)際城酒店式公寓售價(jià)：6140元/㎡

2）某小橋住宅項(xiàng)目

 

該項(xiàng)目位于重慶市黔江區(qū)，項(xiàng)目用地面積1.07萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積4.23萬(wàn)平方米。目前已暫停。

 

3）某都市住宅項(xiàng)目

 

該項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)，項(xiàng)目用地面積3.22萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積8.7萬(wàn)平方米，于2011年6月開(kāi)工，2013年2月開(kāi)盤(pán)，2013年8月竣工，2013年9月開(kāi)始交付。項(xiàng)目由4棟高層住宅、1棟公寓及臨街商業(yè)組成。

 

4）某匯泰住宅項(xiàng)目

 

該項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)，土地用途為商業(yè)金融業(yè)用地，用地面積2.24萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積4.93萬(wàn)平方米，容積率2.2。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃方案，主要包括辦公2.6萬(wàn)平方米，商業(yè)1萬(wàn)平方米，酒店及公寓1.3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目目前處于方案設(shè)計(jì)與報(bào)批階段。