蘇州某餐飲公司整體股權轉讓項目，項目公司現出售蘇州某飲食文化有限公司100%股權、蘇州某餐飲管理有限公司45%股權項目，兩項目捆綁轉讓。掛牌截止日期為2018年5月22日，轉讓底價19億元。

項目簡介

蘇州某飲食文化有限公司，注冊資本人民幣5000萬元，股東為蘇州某集團有限公司及其他36位自然人。

蘇州某餐飲管理有限公司，股東為蘇州某飲食文化有限公司、蘇州某投資集團有限公司、上海某投資合伙企業(有限合伙)。

兩家標的公司股權結構如下，投資方受讓后，將合計持有蘇州某飲食文化有限公司100%股權，蘇州某餐飲管理有限公司100%股權。

公司核心資產：

①蘇州某餐飲管理有限公司55%股權。公司注冊資本人民幣2000萬元，該品牌商標被國家工商總局商標局認定為馳名商標，同時已被中華人民共和國商務部認定“中華老字號”。公司現于北京、上海、蘇州、南京等地經營22家品牌分店(直營店18家，加盟店4家)。

②某國際知名快餐品牌蘇州公司20%股權(含一個董事會席位)。

③蘇州觀前商圈三萬四千平米左右商業地產。目前基本處于對外出租狀態，年租金及綜合管理費約6000萬元。

價值分析

根據以上三項核心資產，本項目的價值點主要有以下部分：

①中華老字號連鎖餐飲業務部分

(1) 公司擁有百年老字號中餐品牌的經營權，形成了公司獨有的餐飲品牌集群優勢;

(2) 公司主營蘇幫菜。作為蘇幫菜所從屬的淮揚菜系最近幾年的發展規模，開店數量，包括餐飲業的營業額、從業人員等多方面，每年發展速度10%-20%，首屈一指;

(3) 公司預計2018年將在北京新開兩家分店，廣闊的經營布局為其奠定了擴大規模、提高市場占有率的基礎;

(4) 公司剔除非日常經營性損益后，2016年、2017年度息稅前利潤分別為3470萬元、2992萬元，稅前經營利潤分別為2183萬元、1574萬元。公司毛利潤率維持在66%左右的較高水平且高于行業平均，體現出品牌優勢帶來的強勁營業收入增長能力。

②國際知名快餐品牌股權投資部分

(1) 股權投資的蘇州公司隸屬全球知名的餐飲集團，于1987年進入中國。蘇州公司以開店268家，進駐小城鎮40座，未來3年還將進入14家小城鎮，預計新開店53家，開啟地區市場全覆蓋的步伐;

(2) 蘇州公司已邁入快速增長期，2016年度公司收到股利3865萬元。2017年的利潤大幅增長，凈利潤2.551億元人民幣，確認投資收益5101萬元。

③觀前商圈物業部分

(1) 蘇州位于江蘇省，是江蘇長江經濟帶重要組成部分。水運、鐵運、陸運立，體交通網絡全覆蓋，城區更有地鐵1、2、4號線軌道交通開通，3、4號線正在修建。蘇州的地理位置優越，素有“上海后花園”之稱;蘇州常住人口達1100萬人，是江蘇唯一的一個常住人口過千萬的城市。

(2) 經過多年的經營，公司名下的自有房產面積達3.4萬余平方米，且大部分房產坐落在蘇州市著名的商業中心-觀前街(步行街)，尤其是太監弄美食一條街在餐飲行業享有較高的聲譽，年租金及綜合管理費約6000萬元。

(3) 從租金情況看，觀前租金是其他商圈的3-5倍。可見觀前龍頭商圈地位實至名歸。

項目定價

根據資產評估報告(中元評報字【2018】5號)評估結果，按照收益法，蘇州某餐飲管理有限公司45%股權凈資產評估值為15764.85萬元。根據資產評估報告(中元評報字【2018】6號)評估結果，按照資產基礎法，蘇州某飲食文化有限公司100%股權評估值為264170.51萬元。評估價值合計為279935.36萬元(約28億元)。

本項目轉讓底價=279935.36*67.87%≈19億元。

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圖片來源：找項目網