一、項目概況

 

某大型集團因進行戰略結構調整，擬整體轉讓廈門翔安綜合體項目。該項目位于翔安區翔安南部新城核心區首期開發區域城場路與新城中路交叉口西南側，宗地面積47601.903平方米，總建設面積38.3萬平方米，已完成土地規劃。項目定位為“海西CBD 主題式商務綜合體”，屬于不限購不限貸項目，銷售不受政府限購政策影響。

 

該項目主要形態為SOHO公寓+酒店+寫字樓+商業，其中商業和SOHO辦公占據23萬平米的建筑面積，為本項目重點規劃的特色部分，也是市區兩級政府大力支持發展的部分。由于處于翔安新城的核心地位，地理位置優越，交通便利，決定了該項目具有巨大的成長空間及開發潛力，未來將是廈門的標桿綜合體，是廈門市新的現代化地標及城市名片，擬以16億對外整體轉讓。

 

二、項目詳細數據

 

1.項目位置說明：

 

項目位于翔安區翔安南部新城核心區首期開發區域城場路與新城中路交叉口西南側，主要以翔安海底隧道銜接島內外。另外以同安灣大橋、大嶝大橋連接、濱海東大道等組合成的交通網。距離翔安市中心5分鐘車程，距離廈門市中心10分鐘車程。規劃機場第二通道、輕軌等多條接壤島內外的交通路線。項目扼守大嶝國際旅游島和翔安航空城(擬設自由貿易園區)的必經之路。

項目距離翔安海底隧道1公里以內，6分鐘輕松實現島內島外轉換，10分鐘就可到達萬達購物廣場。正在擬建的廈門第二東通道——翔安大橋，將承載廈門軌道交通使命。緊靠輕軌站、翔安大道公交站，是海底隧道、翔安大橋交匯的第一站，交通便利。

 

2.項目區位分析：

 

翔安區位于廈門東部、處于廈漳泉中心地帶。由翔安隧道跟廈門島內直接相連。海西政策下的廈門加速島內外一體化建設，城市外擴十分明顯。而翔安新城項目是未來城市開發重點和熱點區域，翔安海底隧道的開通，使得翔安板塊在未來呈現價格直線上升的趨勢。

 

翔安區堅持“產業推進，新城建設”雙輪驅動，建設成為先進制造業基地、現代化港口物流基地、海西對臺交流基地、高級技術人才教育及文化創意基地、高優農業和生態旅游發展基地、現代化生態的濱海新城。目前廈門市的大學城已經規劃至翔安新城，有包括廈門大學的八所高校入住。規劃用地面積約150平方公司里，規劃人口約200萬。廈門市擬建的新機場位于該板塊內，可連接漳州、泉州地區，是未來廈門市乃至福建省的交通樞紐所在。

 

3.項目定位說明及效果圖：

 

項目定位為“海西CBD主題式商務綜合體”。屬于不限購不限貸項目，銷售不受政府限購政策影響。項目的主要形態：SOHO公寓+酒店+寫字樓+商業，其中商業和SOHO辦公占據23萬平米的建筑面積，為項目重點規劃的特色部分，也是市區兩級政府大力支持發展的部分。

 

新城CBD——CONDO酒店化服務寫字樓滿足本區休閑商務要求。酒店式配套和服務，附有功能齊備的酒店配套設施,包括運動健身、娛樂休閑、商務交流等項目,并可提供比較完善周到的服務。

三、投資價值分析

 

1.項目優勢分析：

 

1)項目地理位置優勢明顯，定位清晰。翔安空港自由貿易園區具有獲批預期，將給投資人帶來豐厚的超額政策紅利;

 

2)項目周邊商業配套齊全。該地區周邊多個商業地塊正在規劃建設，未來為翔安區商業政務中心，廈門市政府也擬遷入該區域(即美麗廈門戰略規劃中東部市級中心);

 

3)項目周邊生活配套完善。規劃中的翔安區新行政中心將規劃4個公園，其中僅揚帆公園就達15萬㎡。附近明發半島祥灣、首開領翔國際、聯合博學院、東方新城(經濟房)等眾多新盤建設并逐步入駐，將聚集大量人氣;

 

4)項目周邊教育資源豐富。與大學城為鄰，名校林立，傳承學府內涵，感受大學文風。目前已有廈門大學、海洋學院、技師學院、南洋學院、華天涉外學院、安防學院、演藝學院、東南學院八所院校入駐。

 

2.項目效益分析：

 

在不考慮自貿區政策紅利的條件下，經測算項目經濟效益，投資回報表現上佳。項目總建設面積38.3萬平方米，其中地上建筑面積29萬平方米，地下建筑面積9.3萬平方米。項目預計總投入約22.1億元，預計可實現銷售收入76.3億元，上繳稅收26.7億元，預計可實現凈利約人民幣26.7億元。

 

3.項目靜態價值分析

 

根據目前的現實土地成交情況(當前，該項目周邊土地成交情況活躍，成交價格連連攀升)按如下簡易參考樓面均價來預估土地價值：

業態類型規劃面積(㎡)樓面地價(元/㎡)土地估值(億元)

 

項目簡易土地估值約22.47億元，加上前期投入0.59億元及建設保證金0.34億元，項目現實靜態價值約為23.4億元。

圖片來源：找項目網