批量效仿凱德模式的中國商業地產商，終于有了突圍的先行者。日前，北京華聯集團旗下華聯商業信托正式登陸新交所。北京華聯憑借過硬的公司背景，以及在零售業的大量資源，讓旗下BHG MALL有了贏在起跑線的基礎。

真正輕資產

如果十年前與新加坡嘉德集團旗下凱德商用的合作被視為起點，那十年后北京華聯集團終于實現了商業地產界真正的輕資產模式。

12月11日，新交所迎來了2015年首個主板上市公司，北京華聯集團旗下商場以房地產信托形式，北京華聯商業信托(BHG Retail Reit)在新首次售股上市。該信托發售價為每股0.8新元，發售超過4.9272億股，其中供公眾認購的超過1.5116億股，總計約1.2億新元。

根據披露，北京華聯連同贊助商交易所掛牌的北京華聯商廈、戰略投資者北京華聯集團(新)國際貿易私人有限公司(北京華聯商廈大股東)以及中國恒天集團、中國人壽保險、招商銀行資產管理公司以及華彬集團和中國紅牛集團董事長嚴彬4個基石投資者共認購該信托69.9%股權。

值得注意的是，該信托2016年預測股息收益率為4.5%，但由于贊助商和戰略投資者承諾2016年將不拿股息，股息收益率增加至6.3%。北京華聯也由此向海外投資者表明對該信托的支持以及長期增長和發展做出承諾。

背景優勢明顯

本次進入華聯商業信托的5個商場分別為北京華聯萬柳購物中心、合肥蒙城路購物中心、成都空港購物中心、大連金三角店以及西寧花園店。上述5個商場樓面總計26.3萬平方米，估值約28億元(6.059億新元)。根據北京華聯方面披露的信息顯示，北京華聯商廈在中國擁有及管理著29個商場，其中12個商場屬于它所擁有，并且另有14個正在發展。如果12個商場都注入該信托，則該信托規模可增加兩倍。

事實上，在商業地產運營層面，北京華聯團隊整體中規中矩，但在集團背景與戰略業態布局層面，國內鮮有地產商可達到“華聯標準”。北京華聯集團超市產品線包括大量BHG生活超市和精品超市，門店大部分位于一線城市;位于CBD商圈的高端百貨北京SKP，一直保持全國銷售老大地位;國際咖啡連鎖巨頭Costa也是北京華聯的重要成員。

中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，北京華聯的公司背景、地緣優勢(一線城市握有的大量物業)等獨特性、上市資產在新加坡有類似形態的項目等，也正是擁有這些復雜的構成特質，北京華聯以超出預期的速度走上了信托之路，這也讓眾多地產商難以效仿。僅有大悅城等為數不多的集團能達到。

促使華聯方面更快走上輕資產之路，與在2005年和首次入華的新加坡凱德牽手不無關系。中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平曾表示，凱德剛來中國并不了解市場，華聯作為參謀推薦物業。當時雙方合作主要有三種形式，凱德收購物業，華聯作為主力店入駐;另一種為凱德和華聯聯合收購，但資本主要由凱德解決;另外，凱德直接向華聯購買物業，比如安貞華聯，華聯只保留經營權。

走上快車道？

按照商業運營經驗看，華聯商業信托上市成功后，BHG MALL無疑通過前移起跑線，在購物中心競爭中保持優勢。這也為BHG MALL產品線今后發展釋放了一定財務成本壓力。

10月，華聯商廈發布公告，以4.88元/股非公開發行約4.66億股，合計作價約22.74億元收購上海镕尚及中信夾層合計持有的安徽華聯、青島海融、銀川華聯等5家公司的全部或部分股權。交易所涉及的標的公司均為在建購物中心，且位于所在地區省會或重點發展城市。

華聯方面指出，收購5個項目的固定資產、土地使用權等評估值在30億元左右，且未來仍需募集配套資金18億元，繼續投入項目建設,建設完成后各年度的折舊、攤銷金額均較大。由于5家公司尚未營業，華聯方面缺乏當地經營可供參考的項目，未來經營水平、盈利能力難以估計。

商業地產講究長線發展，北京華聯有了好的融資渠道、財務壓力緩解后，需要更快復制成熟運營團隊，為門店擴張創造條件。同時，企業還要加速開發、收購更多項目。一位資深商業地產運營人士表示，凱德模式是背后有基金公司，基金在募集上一般會有時間要求，比如要求有多少商場正常運營、收租，這也讓凱德過去幾年一直加速收購項目，即便有的項目有瑕疵。收購有助于縮短周期，對于投資人而言也能在最短時間獲得最大效益。

圖片來源：找項目網