房地產市場仍處于調整階段。2022年11月16日，國家統計局發布的數據顯示，10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴大。

在市場偏冷的背景下，三季度以來，從中央到地方“穩樓市”政策接連出臺。尤其是11月份以來，一系列針對民營房企的政策措施密集落地，意在緩解房企融資和債務壓力，釋放了監管層對促進房地產市場平穩健康發展的信心和決心。

在政策“組合拳”的支持下，專家普遍對未來房地產市場企穩回升抱有偏積極的態度。談及房地產市場運行態勢，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉近日表示，今年以來，面對房地產市場調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難的問題。各地區各部門堅持房住不炒，積極推進因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進房地產市場穩定發展，效果逐步顯現。

70城中房價下降城市繼續增多

從環比來看，一二三線城市商品住宅銷售價格均在下降，其中二線城市降幅加深。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

從同比來看，只有一線城市商品住宅銷售價格上漲，二三線城市價格均在下降，且同比降幅擴大。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.3%和3.2%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.9%和4.7%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。

另外，房價下降城市數量依然在增多。10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個;同比下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。

房地產開發投資降幅有所擴大

房地產開發投資情況印證了房地產市場偏冷這一現狀。 1至10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1至9月份擴大0.8個百分點。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，可能有兩個原因，一是施工進度慢，1至10月份施工面積跌幅擴大，顯示開發商資金鏈緊張以及新增地塊進入開工的節奏延緩;二是土地購置費計入開發投資的部分下降，這與去年下半年以來土地市場“降溫”有關。

植信投資研究院資深研究員馬泓提到，10月植信房地產指數出現較為明顯的反彈，尤其是房企融資困難的短板正在被逐漸修復，“保交樓”政策落地效果正在顯現，表明房地產投資短期下行壓力得以減弱。短期房企側重點主要聚焦在促銷售、保交樓和償還債務，因此土地購置可能相對偏弱。綜合來看，年內房地產市場景氣度有望逐步企穩，房地產投資進一步下行的空間較小。

另外，商品房銷售情況顯示，1至10月份，商品房銷售面積同比下降22.3%，與1至9月份基本持平;商品房銷售額下降26.1%，降幅比1至9月份收窄0.2個百分點，降幅連續5個月收窄。

房企到位資金降幅有所擴大，顯示融資壓力仍是房企面臨的主要困難之一。1至10月份，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅較1至9月擴大0.2個百分點。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%;利用外資62億元，下降13.5%;自籌資金44856億元，下降14.8%;定金及預收款41041億元，下降33.8%;個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

近一段時間以來，人民銀行、銀保監會、住建部等部門出臺多項政策，比如推進并擴大民營企業債券融資支持工具支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資、指導商業銀行出具保函置換預售監管資金等，緩解房企流動性壓力和債務風險。市場對于近期房企利好政策持有積極態度，認為將發揮政策“組合拳”效果，提振房地產市場信心。

市場信心逐步修復

三季度以來，從中央到地方發布多項政策，包括階段性調整差別化住房信貸政策、下調首套個人住房公積金貸款利率、支持民營企業發債融資以及部分城市放松限購、限貸等，從供需兩端著力促進房地產市場加快企穩恢復。

據統計，目前已經有20余城商貸首套利率已低至4%以下。從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。專家認為，在市場信心較為脆弱的當下，監管部門連續釋放重磅利好，核心城市優化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。

不過，受疫情等多重因素影響，目前房地產銷售低迷狀態仍待扭轉，這一問題也被市場廣泛關注。據中指研究院監測，11月份以來，重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。預計隨著相關政策持續落地，將帶動市場預期進一步提升。尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，年底全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄。

“總的看，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行壓力還在持續，下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。”付凌暉表示。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網