“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”黨的二十大報告明確了我國房地產行業發展的前進方向。近期，支持房地產企業利好政策接連出臺，其中，保障性租賃住房REITs被多次提及，成為支持房地產行業發展的重要舉措之一。

11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，將進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

業內人士表示，保障性租賃住房REITs是我國高質量發展階段的重大改革舉措，有助于推動我國房地產行業向新發展模式轉型。保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平臺，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，從而使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式，提升租賃住房行業權益融資比例，降低租賃住房行業杠桿率和金融風險。

支持保障性租賃住房REITs盤活房企存量資產

目前，全國保障性租賃住房大體處于籌集和建設初期階段，新增的保障性租賃住房也將催生結構融資需求。

在“房住不炒”“租售并舉”政策導向下，11月23日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。《通知》明確，加大住房租賃金融支持力度，優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英表示，穩步推進房地產投資信托基金的發行、試點，不僅可以降低居民住房成本，同時通過資產證券化的方式，能夠快速回籠資金，加大下一輪保租房建設。

“通過加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發展的資金來源，使得相關住房租賃企業規模化、專業化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場建設，補齊住房租賃市場短板。”IPG中國首席經濟學家柏文喜表示。

保障性租賃住房REITs深受市場的青睞

縱觀近年來我國房地產行業發展趨勢，業內人士表示，房地產從增量階段逐漸進入存量和增量并重的新階段，以商品房開發為核心的“快周轉”業務模式已難以為繼，我國房地產行業正普遍面臨著較大的戰略轉型壓力。在此背景下，“持有型不動產”是國內房地產行業轉型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產類型為全行業平穩過渡提供了重要抓手。

2021年6月，發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單。今年8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT成為首批落地項目。業內人士表示，首批保障性租賃住房REITs的成功發行，證明了利用REITs為保障性租賃住房進行籌資、融資的可行性，預計未來將出現更多同類型的項目。

今年11月，華潤有巢REIT成為國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs。據了解，前三單的原始權益人分別為北京保障房中心有限公司、廈門安居集團有限公司、深圳市人才安居集團有限公司，均為保障性租賃住房企業，并非以住宅開發為主業。克而瑞研究中心表示，華潤置地成為首家涉水保障性租賃住房REITs市場的典型房企，這也為市場釋放了積極信號。

保障性租賃住房REITs也深受市場的青睞。首批3只保障性租賃住房REITs在詢價認購階段就受到了機構投資者和公眾投資者的熱捧，認購倍數均超過100倍。8月31日，首批3只產品上市，均在開盤時漲停，漲幅達30%。

推動保障性租賃住房REITs常態化發行

保障性租賃住房REITs熱度還在持續。今年以來，多個省市發布相關政策，多渠道增加保障性租賃住房，并將優質項目納入保障性租賃住房REITs意向庫。

為進一步推動保障性租賃住房建設，2022年10月，住建部辦公廳、發展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯合印發了《關于做好發展保障性租賃住房情況年度監測評價工作的通知》，明確了具體內容及評分參考。其中，各地保租房項目獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的比例也是重要考核項之一。

中信證券首席經濟學家明明表示，一方面，相關部門可以在保證項目質量的同時，加快REITs新發項目審核周期，如發展改革委的審核重心放在項目本身、證監會的審核重點則更關注REITs產品的細節內容;另一方面，還可以通過完善REITs配套制度(包括擴募、稅收等)，拓寬REITs試點的資產覆蓋領域。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心近期發布研究報告《多措并舉推動保障性租賃住房REITs常態化發行》中建議，在保護投資者財產安全和保障收益的前提下，適應多種資產形態，探索優化保障性租賃住房REITs的政策及產品設計，將更多類型的資產形態納入REITs范疇。同時，試點階段適當放寬對保障性租賃住房這一類別資產規模、運營年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，發展中國特色的REITs模式。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網