專家表示，今年以來，資管新規使得“剛性兌付”被打破，穩健的理財方式不再，權益市場又表現較差，投資的未來預期變得更低。投資者在面對收入和投資的不確定性中，如果找不到更高收益的投資渠道，閑置資金用于提前還貸就成為“最佳選擇”。

但是，當經濟復蘇，居民風險偏好轉向時，也許會為提前還貸而懊悔。

近日，貸款市場報價利率(LPR)迎來了歷史上最大幅度的下降，房貸利率創10年內新低。

8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上月下降5個基點和15個基點。這也是今年以來，1年期LPR第二次下降，5年期以上LPR第三次下降。

LPR下降后，各家銀行的房貸利率是否及時作出了調整?在LPR持續下行的背景下，提前還房貸對于多數購房者來說是一個好的選擇嗎?提前還款是否會收取違約金?針對以上問題，近日，《金融時報》記者走訪了多家銀行網點進行調查，并采訪了相關業內專家。

各家銀行紛紛下調房貸利率

8月23日，《金融時報》記者走訪北京地區多家銀行網點時發現，北京房貸利率已經迎來了“4時代”，首套和二套房貸款利率均較上月有了調降。

“目前，農業銀行首套房貸款利率為4.85%，二套房貸款利率為5.35%。”農業銀行北京一位個貸專員告訴《金融時報》記者，之前很長一段時間，農行首套和二套房商業貸款利率分別保持在5.2%和5.7%，今年以來，LPR多次下降，該行也對貸款利率進行了調整。

工商銀行北京菜市口支行一位客戶經理也表示：“工行首套貸款利率目前已經從上個月的5.0%下降15個基點至4.85%;二套房貸款利率從上月的5.5%降至5.35%。”

除國有大型銀行外，當前，各家股份制銀行也對房貸利率進行了相應的調整。《金融時報》記者分別從光大銀行和興業銀行北京某支行客戶經理處了解到，兩家銀行首套房和二套房商貸利率與農行和工行保持一致。

據悉，在通常情況下，個人住房貸款一般以5年期以上LPR作為定價基準。根據不同城市的規定，房貸利率的定價會在LPR的基礎上，加減一定的基點。

“在2020年8月31日實施房貸利率‘換錨’后，房貸利率與5年期以上LPR利率掛鉤，因此，每月20日公布的5年期以上LPR利率也會影響房貸利率。”星圖金融研究院研究員黃大智表示。

“根據當前北京住房政策的相關規定，北京地區房貸利率的執行標準是首套房貸款利率為5年期以上LPR加55個基點，二套房則在此基礎上加105個基點，各家商業銀行均保持一致。”上述農行個貸專員進一步表示，如果客戶的貸款期限在5年以下，房貸利率將以1年期LPR為基準進行相應的加點。

值得注意的是，在LPR下降后，存量商業性個人住房貸款客戶的利率并不會馬上下調。“對于已經辦理住房貸款的客戶來說，房貸利率將在購房人與商業銀行合同約定的利率重定價日之后進行調整。”交通銀行北京海淀支行個貸科相關負責人告訴《金融時報》記者，如果客戶的房貸利率調整日為每年的9月25日，則實際利率調整將以當年9月20日公布的5年期以上LPR為準。

提前還貸是當下最佳選擇嗎?

自今年以來，隨著LPR的多次下降，越來越多的購房者加入了提前還貸的行列，甚至出現了罕見的“提前還貸潮”。

從“有錢沒錢，也要買個房子”到“有錢沒錢，也要爭取提前還貸”。當前，這種自降杠桿、縮減負債的行為正在成為新一代買房人的選擇。

為什么會有這么多購房者提前還貸?業內專家認為，是否提前還貸，本質上是對資金在不同時期使用方式的選擇。

“房貸是國內居民少數可以用低利率加杠桿的融資方式。當一筆錢用于投資，能夠獲取比房貸利率更高的收益時，或者說能夠取得‘預期更高’的收益時，購房者自然不會選擇提前還貸。”黃大智分析稱。

具體來看，購房者提前還貸的行為主要受到兩方面因素的影響。

“今年以來，資管新規使得‘剛性兌付’被打破，穩健的理財方式不再，權益市場又表現較差，投資的未來預期變得更低。”黃大智分析認為，投資者在面對收入和投資的不確定性中，如果找不到更高收益的投資渠道，閑置資金用于提前還貸就成為“最佳選擇”。

此外，提前還貸換當下的“安心”，似乎也成為了多數購房者的無奈之舉。“對于很多人而言，如果職業發展、收入水平并不如預期一樣樂觀，多數人就會選擇減輕未來的負擔，縮減債務，以穩住未來的生活。”黃大智表示。

然而，多位業內專家認為，從長期來看，提前還款需慎重，對于大多數人而言并非最佳選擇。

“提前還貸適合那些沒有更好投資選擇的人，屬于面對未來不確定最保守的選擇。”黃大智認為，經濟是有周期的，在當下經濟面臨下行風險的時期放棄這種資產增值的可能性，而尋求一種并不牢靠的“安全性”，也許在心理上能夠給自己以安慰。但是，當經濟復蘇，居民風險偏好轉向時，也許會為提前還貸而懊悔。

多數銀行不設提前還款“門檻”

最近，背負著400萬元房貸的北京市民王先生為自己算了一筆賬，如果提前還款100萬元，每月房貸可以減少5000元。然而，令王先生沒想到的是，自己的提前還貸之路竟遇到了阻礙。

“當我和貸款銀行咨詢之后才發現，提前還款要支付違約金。”王先生對《金融時報》記者表示。

今年以來，面對全國各地掀起的“提前還貸潮”，各家商業銀行感受到了前所未有的壓力。對于申請提前還款的客戶，有少數銀行設置了收取違約金、補償金等相關規定，在一定程度上加大了客戶提前還款的難度。

“全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關于貸款期限的約定，是一種‘違約’行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金(補償金)的邏輯基礎。”招聯金融首席研究員董希淼表示，但目前法律未明確規定提前還款需要支付違約金(補償金)，具體需要看貸款合同約定。

也有銀行人士分析稱，提前還款需要繳納的補償金是還貸客戶對銀行進行的利息損失補償。貸款銀行或希望通過提高提前還款的成本來降低房貸早償問題。

近日，《金融時報》記者向多家銀行工作人員咨詢時了解到，不同銀行以及不同地區對提前還款所需繳納違約金的規定不盡相同。但是從目前來看，北京地區大多數銀行并未對個人按揭類貸款提前還款行為收取補償金。

“房貸合同里通常會有提前還款收取違約金(補償金)的條款，但是在客戶簽約時，我們會把這一項條款劃掉。”工商銀行北京地區一位客戶經理告訴《金融時報》記者。

同時，業內專家也表示，從實踐中來看，對提前還款行為收取違約金或者補償金的銀行并不算多。

“少數銀行即使有收取違約金(補償金)的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產品或存款獲得豁免。”董希淼表示。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網