國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。特別是二手房市場“降溫”明顯，各線城市二手住宅銷售價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下跌，同比漲幅回落。

臨近年末，市場對(duì)于2022年房地產(chǎn)調(diào)控走向十分關(guān)注。近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，彰顯戰(zhàn)略定力。同時(shí)，會(huì)議提出，“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，著力保護(hù)剛需市場。

此外，會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些新的表述值得關(guān)注，比如，提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。專家普遍認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，未來調(diào)控將更注重精準(zhǔn)性，房地產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展的新階段。

70城中63城二手房房價(jià)下跌

11月份，各線城市房價(jià)繼續(xù)“降溫”，尤以二手房市場最為明顯。從環(huán)比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降。其中，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，二線和三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅均為0.4%。從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅持續(xù)回落。其中，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落最多，為0.9個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)梳理，70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比下跌的城市有59個(gè)，較10月份增加7個(gè)，價(jià)格持平的城市為2個(gè)，價(jià)格上漲的有9個(gè);二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)到63個(gè)，較10月份減少1個(gè)，4個(gè)城市價(jià)格持平，僅3個(gè)城市出現(xiàn)上漲。

投資端增速也在放緩。1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%，累計(jì)增速連月下滑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。

此外，從到位資金來看，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內(nèi)貸款21640億元，下降10.8%;利用外資90億元，下降41.7%;自籌資金59378億元，增長4.8%;定金及預(yù)收款67156億元，增長17.0%;個(gè)人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，支持房企合理融資政策效果的充分顯現(xiàn)還需要時(shí)間，但能看到，目前個(gè)人按揭貸款明顯增加，房企自籌資金到位情況也在改善。

堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖

近年來，監(jiān)管部門堅(jiān)持“房住不炒”定位，持續(xù)完善穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，有效防范了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”，釋放了明確信號(hào)，即“房住不炒”是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期方針，不會(huì)因一時(shí)經(jīng)濟(jì)下行或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)暴露而動(dòng)搖。同時(shí)，會(huì)議提出，“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這就要求在相關(guān)政策執(zhí)行的過程中也不能矯枉過正，避免出現(xiàn)偏差。

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長、對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)面廣，一頭連接地方財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資，另一頭連接居民基本住房需求。同時(shí)，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定也是金融穩(wěn)定的重要組成部分。因此，在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。

值得關(guān)注的是，此前少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放和房企融資受到一些制約。目前，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的過度收縮行為也得到了金融管理部門糾偏。銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人近日在答問中表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)融資已有改善。央行最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，個(gè)人合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，將調(diào)控視角從房地產(chǎn)市場拓展至房地產(chǎn)行業(yè)。那么，何為房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)?又如何實(shí)現(xiàn)這一良性循環(huán)?

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”不限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應(yīng)的貸款、發(fā)債需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)存在一些發(fā)展弊病。比如，一些房企靠加杠桿和快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大規(guī)模、獲取融資等。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，就要解決這些阻礙順暢循環(huán)的問題，包括穩(wěn)地價(jià)、落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制、增加保障性租賃住房供應(yīng)等。

加快建設(shè)住房租賃市場是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的關(guān)鍵一點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。專家認(rèn)為，這有助于緩解房地產(chǎn)投資下行壓力，同時(shí)解決“新市民”等剛需群體住房需求。

“房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。新的發(fā)展模式意味著未來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式將從高杠桿轉(zhuǎn)向低杠桿，從非標(biāo)融資轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化融資，從集團(tuán)統(tǒng)籌資金轉(zhuǎn)向項(xiàng)目自身造血，從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展階段。”王一峰表示。

來源:金融時(shí)報(bào)-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)