2021年10月份，房地產市場降溫趨勢仍在延續。11月15日，國家統計局發布數據顯示，10月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。相比新房，二手房降溫更為明顯，其中又以一線城市環比降幅最高，同比漲幅回落最多。當月，一線城市二手房房價環比下降0.4%，同比上漲6.7%，漲幅較上個月回落1.0個百分點。

談及房價緣何“遇冷”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談到，近來，資金鏈偏緊疊加債務到期壓力，促使開發商加大力度打折促銷。另外，從需求端來看，部分地區二手房放貸周期較長，也影響了部分需求。隨著后續房地產信貸平穩有序投放，市場情緒逐漸緩和，二手房房價下跌幅度可能減緩。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，政策層面正在釋放防范風險、保障剛需的信號，預計后續房地產企業資金面緊張的狀況將得到緩解，居民獲取中長期貸款的難度也將有所降低。但房地產調控態勢總體并未放松，預計11月房地產開發投資和市場成交情況仍難言回暖。

70城中64城二手房房價下跌

10月份，各線城市房地產市場繼續降溫。從環比來看，二手房降溫趨勢更加明顯。一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平;二手住宅銷售價格下降0.4%，與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖未出現負增長，但同比漲幅均較9月份繼續回落。其中，一線城市新房和二手房房價漲幅最高，分別為5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個百分點。

“二手房房價先于新房降溫，在今年8月份開始出現微弱下跌現象，目前已連跌三個月。并且，從環比跌幅和同比漲幅來看，降溫力度也要大于新房。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

據梳理，70個大中城市中，新房和二手房價格上漲的城市數量減少，下跌城市明顯增多。10月份，新房房價環比下跌的城市為52個，較9月份增多16個，5個城市價格持平，13個城市價格上漲。二手房房價環比下跌的城市達到64個，較9月份增多12個，2個城市價格持平，僅4個城市價格上漲。

投資端增速繼續放緩

從全國商品房銷售情況來看，1至10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速較1至9月均出現下滑。同時，房地產投資端增速也繼續放緩。1至10月，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%，較1至9月放緩1.6個百分點，兩年平均增長6.8%，較1至9月放緩0.4個百分點。

夏丹表示，前期房地產金融政策嚴調控影響顯現，疊加個別房企出現信用風險事件，制約了房企擴大開發投資的意愿和能力，主要表現在房屋開施工情況低迷、土地購置力度不及往年等方面。

具體來看，1至10月，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.1%，增速仍在下滑。其中，國內貸款20148億元，下降10.0%。民生銀行高級研究員王靜文表示，個別大型房企風險暴露引發關注，金融機構對房地產行業風險偏好下降，疊加供應商墊款意愿降低，消費者觀望情緒加重，多因素共同作用導致房地產融資偏緊。

值得關注的是，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。“政策效果在10月房企資金面表現中或有表現。”夏丹表示，盡管開發企業到位資金同比增速延續了從年初以來的下滑態勢，但回落速度較此前趨緩，自籌資金和個人按揭貸款增速下滑幅度均較此前明顯減緩。

防風險、保剛需仍是調控關鍵詞

近期，更具有針對性的監管政策相繼出臺。北京、青島等多個城市發布通知，要求商品房預售資金應全部存入專用賬戶。11月14日，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版 公開征求意見稿)》，明確商業銀行在各主管部門監督指導下，開展預售資金監管工作，承擔監管主體責任。預售項目發生質量事故的，或會被暫停資金支取。青島市住建局在文件中表示，未開立監管賬戶并簽訂預售資金監管協議的，不得核發《商品房預售許可證》。

十九大以來，中央堅持“房住不炒”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，加快建立房地產長效機制，有效防范化解了房地產金融風險，推動了房地產市場和中國經濟平穩健康發展。中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會作書面致辭時指出，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

專家普遍認為，結合近期房地產市場監管動態來看，防風險、保剛需仍是主要關鍵詞。一些房價下跌壓力較大的城市可能邊際調整房地產監管政策，但“房住不炒”的政策總基調并沒有改變。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網