2021年9月份召開的中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)明確提出“兩個(gè)維護(hù)”;在10月召開的2021金融街論壇年會(huì)上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝曾表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對(duì)房地產(chǎn)融資政策的進(jìn)一步明晰，房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將會(huì)有一定程度的改善。

自去年重點(diǎn)房企融資管理“三道紅線”和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度上限制度明確后，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果已然顯現(xiàn)。根據(jù)央行發(fā)布的2021年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)7.6%，低于各項(xiàng)貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)，較上季末增速繼續(xù)回落;今年前三季度的房地產(chǎn)貸款增量占比，比上年全年水平低7.3個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步細(xì)分看，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)僅為0.02%，個(gè)人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個(gè)百分點(diǎn)。過去一段時(shí)間，由于過多資金追逐房地產(chǎn)行業(yè)，以及房地產(chǎn)企業(yè)為維持資金周轉(zhuǎn)和規(guī)模排名持續(xù)加杠桿，造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方土地財(cái)政等問題，而“三道紅線”這一將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與有息負(fù)債規(guī)模增速上限關(guān)聯(lián)起來的管理制度，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)和金融部門合力消化存量資產(chǎn)，并形成與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)趨勢(shì)相匹配的房地產(chǎn)開發(fā)速度，這對(duì)于我國(guó)長(zhǎng)期以來的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行邏輯有改善作用。

但具體落實(shí)中確實(shí)出現(xiàn)了局部的偏差。人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好出現(xiàn)一致性收縮行為在現(xiàn)階段是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象;不過，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于試點(diǎn)房企融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，造成一些房企資金鏈緊繃。此外了解到，少數(shù)城市“一刀切”地延長(zhǎng)了按揭貸款投放周期，導(dǎo)致居民首套房或改善型住房等合理需求無法得到滿足。

我國(guó)一直堅(jiān)持“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)。事實(shí)上，無論從優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)還是從理順房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行邏輯看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的平穩(wěn)發(fā)展、企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)改善和居民合理居住需求的滿足，都是必不可少的條件。

從房企融資結(jié)構(gòu)看，根據(jù)中房智庫去年的分析結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金、定金及預(yù)付款分別占到了總額的三分之一，國(guó)內(nèi)借貸和個(gè)人按揭貸款平分剩余的三分之一。在目前的管理制度下，過高的杠桿率會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率;但行業(yè)過快降杠桿而引發(fā)的部分企業(yè)評(píng)級(jí)下降和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資金慣性的打破，也會(huì)影響企業(yè)自籌資金的能力。因此要保持房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性相對(duì)充裕，在去庫存的基礎(chǔ)上，金融部門和房地產(chǎn)行業(yè)需要對(duì)國(guó)內(nèi)借貸和自籌資金占比進(jìn)行有序調(diào)節(jié)，防止金融風(fēng)險(xiǎn)偏好的過度收縮影響行業(yè)發(fā)展。從住戶角度看，合理住房需求的滿足關(guān)乎民生。由于房地產(chǎn)在我國(guó)居民財(cái)富中占比較高，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期也左右著居民的消費(fèi)預(yù)期，進(jìn)而影響總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制需要進(jìn)一步完善，金融管理部門近期的引導(dǎo)也可以被看作是對(duì)“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”調(diào)控基調(diào)的進(jìn)一步貫徹。

據(jù)了解，人民銀行近期在各地已對(duì)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。以目前的情況來看，更多機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進(jìn)行跨區(qū)域調(diào)節(jié)。招商銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理厲明東就在該行三季度業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，在房地產(chǎn)開發(fā)貸的投向上，該行強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的自償性，并且嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行封閉管理;在開發(fā)貸項(xiàng)目選擇上，該行集中在一二線城市的剛需和改善型住宅，在積極滿足剛需住房融資需求的同時(shí)，保持整個(gè)項(xiàng)目自償現(xiàn)金流的穩(wěn)定。平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行會(huì)重點(diǎn)選擇人口凈流入、有產(chǎn)業(yè)支撐力比較強(qiáng)的城市，項(xiàng)目重點(diǎn)選擇有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，尤其是銷售前景好、計(jì)劃周期短的項(xiàng)目。房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境改善后是否能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，后續(xù)政策和細(xì)則的制定以及在各地的落實(shí)也是關(guān)鍵因素。

從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生改變。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，在現(xiàn)有監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)行業(yè)資金也會(huì)更多流向有產(chǎn)業(yè)支撐和吸引人口流動(dòng)優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。未來，金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)的占比有望進(jìn)一步降低，將更多讓位于對(duì)制造業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的支持。

來源:金融時(shí)報(bào)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)