拐點已至，存量博弈開始了。

國家統計局公布的經濟數據顯示，中國1-10月房地產開發投資累計同比增10.3%，而前值是10.5%。有機構稱，按照前期房企拿地減少的情況來推測，一個季度后房地產投資增速會降至7.09%，直降3.21個百分點。

地產數據對經濟支撐的作用有下行風險，而從另一個方面來說，前三季度國民經濟運行情況發布會上，國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇已經釋放明確信號：不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。

在此指導思想下，即便經濟下行壓力漸大，監管層依舊在嚴防資金違規進入樓市，今年以來頻出政策，從銀行貸款、信托融資、債權融資、個人按揭等多個房企融資及回款渠道做了收緊的動作。可以說，這次全方位的房地產業去杠桿相比于2010年和2016年的兩輪調控有過之而無不及。

重重壓力之下，地產行業開始了玩家洗牌。

三類主體走向分化

在目前的不動產存量廝殺中，裂變出“開發商”、“運營商”和“投資商”等市場細分主體，而這三種市場參與主體內部產生著分化。

最為明顯的是開發商的分化。中指院數據顯示，2018年排名前十的房企綜合資金成本為5.4%，顯著低于11-30名的房企的6.3%，以及31-50名的房企的6.8%。其中，萬科、保利、中海等國企央企背景的房企綜合融資成本均在5%以下。

從銷售回款的“蓄水”能力來看，一線龍頭開發商規模加速提升，馬太效應凸顯。2019年前7個月，top10的房企銷售集中度達到30.1%。

不妨從萬科的三季報中管窺一下，今年1月至9月，萬科累計實現營業收入2239.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤182.4億元，同比分別增長27.2%、30.4%。2019年前9個月，公司累計實現合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售金額4756.1億元，同比分別增長5.5%和10.2%。

作為一流房企，萬科并沒有從天堂墮入地獄。對于如何應對未來的房地產市場，萬科集團董事長郁亮近期稱，“我們不預測天氣，預測天氣對農民沒有意義，把地種好是我們的唯一責任。”

運營商之間的分化也逐步顯現。一面是一些公寓運營商資金鏈緊張，暴雷事件頻發;另一面則是萬科、龍湖、碧桂園、遠洋等大型房企的跑步進場，一時間“群雄并起”，它們更有實力扛住運營初期難以盈利的困境，進而逐漸步入盈利周期，因此行業集中度將進一步抬升。

投資商之間的分化亦如是。隨著中小房企的后期運營失敗、資金銜接不暢，甚至出現不少“爛尾”項目，讓不少投資商懊悔不迭。而同為投資商，且在近期唯一獲得2019全球財富與社會獎項計劃中國年度不動產投資大獎的平安不動產，卻顯示出強勁的業績增長——2018年歸屬于母公司所有者的凈利潤同比增長153.2%，歸屬于母公司所有者權益增長16.8%，總資產增長29.0%，資產管理規模同比增長17.0%。

股權投資正當時

在存量時代，逆水行舟不進則退，做得好與做不好，涉及的是生存還是被淘汰的問題。對于房企而言，是時候考慮通過股權合作方式引入外部資金解渴了。事實上，在新的監管形勢下，金融機構向地產股權投資轉型已經變得勢在必行，兩者的需求剛好吻合。

對于房企而言，有一項數據值得關注。Top100房企的銷售金額權益占比，已經從2016年的85%逐年下降到2018年的80%，其中權益比在90%以上的房企數量明顯減少，占比從2016年的超60%降至2018年的不足40%。2018年上半年，TOP100房企的平均權益比例又下降到79%。

權益金額反應的是房企在開發項目中所占股權對應的銷售業績比重。權益比逐年降低則顯示了，在合作拿地、引入開發愈發頻繁的大環境下，更多房企選擇了更趨向于輕資產的模式來做大盤子。

是哪些房企這么做呢?相關資料顯示，上半年權益銷售比例接近于1的房企，基本都是很小的房企，沒有引入合作的優勢，也害怕被合作方瓜分利潤。而全口徑銷售超過3000億元的房企，平均權益比例為0.68，在所有階梯中是最低的。可見引入“活水”是不少大房企的主流選擇，合作開發已經成為常態。地產行業金融屬性正在增強，開發商也需要資本加持，專業投資人正加快布局地產股權投資領域。

股權合作至少有四大優勢：一是能夠幫助房企以有限的資金投入到更多的項目中去，從而分散風險;二是以多元化形式獲取項目，減少了競爭壓力，也降低了拿地成本;三是“讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”，開發商操盤，投資商幫助融資，通過優勢互補和資源整合獲得高品牌溢價和低融資成本;四是便于投入大體量項目，并且減少房企資金占用，加快資金周轉，提高資金使用效率。

但對于投資商來說，股權合作并不一定能帶來超額收益，需要考驗的是專業管理人的“火眼金睛”。據了解，在地產股權投資領域領行業之先的平安不動產就堅持著“同股同權”、利益風險共擔的真股權業務，因此對合作房企的資質把控格外上心。市場上一些債性融資、明股實債的出資方，主要是根據房企的信用評級、還款信用來做決斷;相較之下，平安不動產在篩選項目時既關注合作方評級等基礎指標，又考量其盈利能力、專業能力，更獨具靈活性地進行五維度評價：工作效率、問題解決能力、承諾的實現度、工作流程的控制能力、合作態度等。特別的是，這是由一線直接接觸項目的員工來打分的，最終匯總統計形成對這些合作方的內部排名。這樣甄選出的合作方與項目，往往具有很大的價值成長空間。

“全流程”的含金量

沒有專業的資產管理，再毒辣的選擇伙伴和項目的眼力也是徒勞。近期，出現了很多房企突然的流動性緊張問題，導致項目最終低于交付標準，甚至導致爛尾，損害了投資者的權益，很重要的原因是沒有進行全流程管控和審慎的資金使用把控，這在很大程度上也破壞了行業的健康生態。平安不動產之所以從地產投資商的陣營中脫穎而出，并被在亞太地區廣具影響力的全球財富與社會獎項計劃授予了中國年度不動產投資大獎，很大程度上也是因為在投資+投后管理兩方面同時做到了可圈可點：確保安全性和投資回報率，既讓投資更有價值，又為行業生態提供了前瞻和健康的導向。

股權投資的護城河何在?歷經十年布局，平安不動產在全國8個核心區域的30多座城市組建專業團隊，作為股東方實時掌握操盤者行為，嚴防資金挪用、成本超支、售價下跌、進度滯后四大問題;通過總部-區域-項目的多層機制，從投前談判到投后管理全程參與，掌握標準條款、項目風險和收益，涵蓋從宏觀管理到細枝末節的方方面面。

外資非常看好商業物業，2018年中國商業地產大宗投資交易金額超過了2600億元，比以往外資在國內大宗商業地產年度投資總額的記錄還超了850億元，同比大增68%。

平安不動產在這一領域也沒有缺席。在自建類商業地產項目上，平安不動產奉行的是“全流程投資及資產管理”。一般的投資商介入項目都在投資落地之前，而平安不動產在投前的市場研判和早期規劃階段就介入了，由于均是自有團隊，資管團隊、投資團隊和工程團隊同步協同，完全沒有同業中的“割裂感”，“時時刻刻貼著投資模型走”，最大程度保證了投資安全和回報。

作為一家投資和資產管理公司，在很高的成本要求的前提下，還要打造精品項目，這對全生命周期的投資和資產管理提出了很高的要求;但平安不動產的作品業績恰恰證明了它擁有這樣的作品力和專業能力。依托平安的綜合資源優勢，平安不動產有足夠的資源、能力、精力、心力進行精雕細琢和產品打磨，甚至能精細化到一種石材的挑選與品質把控。

舉例來說，平安集團而今的總部大樓——深圳平安金融中心就由平安不動產全流程設計、打造、運營、管理。這座獲得全球400米以上最佳建筑獎、“世界最高辦公建筑”認證的智慧建筑，早已是聲名遠播。今年，大樓的四大業態之一——深圳柏悅酒店也已亮相，并以它低調奢華、“城市空中庭院”般的細節品質，印證著全流程投資與資產管理的含金量。而這樣高含金量作品的打造者，也必然能憑借其領行業之先的投資及資產管理能力，在行業結構分化、行業生態蝶變的環境中煥發持久的生命力。

來源:中國經營報

圖片來源：找項目網