進入到今年的4、5月后，全國房地產調控政策又開始密集出臺。特別是近日蘇州打響了5月房地產調控的第一槍。而南京、寧波等地也紛紛上調了首套房貸利率。同時，社科院近期發布的報告預測，未來一二線城市房價會走穩，三四線城市房價會穩中有降。對此，很多網友提問，以后幾年中國的房地產還值得投資嗎?

實際上，即使是現在，國內的多數城市的房地產既沒有投資價值，也沒有投機價值;一方面，從房子的租售比來看，投資房地產收取租金是一場噩夢。從去年下半年開始，上海的房租市場開始上漲了，一室一廳大概是4000元左右;二室戶是5500元左右，而二室或三室一廳的，則要8000多元。即使是房租飛漲，房東也叫苦不迭。因為，房東的投資回報率還不及一年期的銀行存款，這樣的房東做得沒什么意思。

舉個例子，在上海租一套二室一廳，面積100多平方米的房子，月租金在8000-9000元之前，而外面掛這類房子的價格是800多萬。也就是說，房東收取房屋租金一年在10萬左右。這意味著，房東要把房子出租80年才能收回成本。而通常在國外房東租房的回報率在5-7%之間。而中國的大城市投資房地產出租的回報率實在太低，所以，只能是投機為主。

另一方面，國內房價也不具備投機價值。所謂投機價值，就是我買了這套房子每年都有20-30%以上漲幅，而且銀行的房貸利率也要壓得很低。但問題是，現在中央政府明確要求，各地房價不能上漲，并對一些前期房價上漲過快的城市的負債人實行了問責制。未來房價將穩中有降。更何況，目前，炒房成本至少在6%以上，如果房價漲不上去，即使是原地踏步，房價不漲對投機者也是一種損失。

可以肯定，國內房價現在既沒有投資價值，也不具備投機價值。那么，未來幾年中國房價值得投資嗎?首先，貨幣寬松影響經濟發展，未來房地產流動性會收緊，貨幣增速會持續下降。信貸政策過于寬松，這會導致大量資金都跑到房地產領域，而實體經濟卻無法得到資金的過多支持。

同時，隨著房價的不斷上升，投資房地產的風險在逐步暴露，目前銀行以防控房貸風險為主，尤其是開發貸。未來中國的貨幣增速將會持續低位徘徊，從2009年最高時的M2增速達到29%，回落到今年4月份的M2增速8.2%左右。M2增速長期處于歷史低位，房產流動性收緊，未來房價漲不上去。

再者，人口老齡化在加劇，在高房價情況下生育率明顯下滑，未來購房需求在逐步衰弱。目前我國人口的結構呈現失衡現象：一邊是我國60歲以上的老年人口，就高達2.1億。另一邊是90后、00后人口數量逐步回落，以及近年來中國的新生兒出生率都明顯下跌，年輕人口越來越少。未來中國城市家庭，對房子需求會逐步回落，甚至出現過剩。

最后，未來幾年，中國將實行房地產長效機制。除了要推出房地產稅外，還要擴大對房價上漲城市負責人的問責制。更關鍵的是，未來各地政府會積極發展房產租賃和保障房市場，通過多渠道保障，多途徑供給，滿足不同收入家庭的住房需求。未來商品房市場的需求將會被分化，而住房租賃市場、保障房市場將會得到更加規范。屆時，商品房市場炒不起來，房價由當地購房者的收入來決定。

面對中國房地產正處于歷史的十字路口，很多人提出疑問，以后幾年中國的房地產還值得投資嗎?事實上，現在中國的房地產早已不值得投資，也不能再投機了。由于未來房價上漲空間受限，現在投資房地產的風險是非常大的。不管從房價的租售比，還是房價收入比，國內的房價都已遠遠超出合理水平，具有較大的回調空間，未來國內大中城市要與當地居民的收入掛起鉤，回歸居住屬性。

來源:平說財經張平

圖片來源：找項目網