萬眾矚目的房地產稅終于來了。

近期，“2019年全國人大將落實制定房地產稅法”的消息傳出，港股內房股聞聲大跌，恒生中國內地地產指數跌5.17%。市場恐慌心理可見一斑。

根據2020年要完成稅收法定原則的任務，房地產稅立法可能明年前就會完成，幾年之內將有可能推出實施。

有人視之為洪水猛獸，也有人說沒什么大不了。房地產稅即將落地，中國人視為個人資產儲備中最重要的房地產未來的走向如何?人們還能依靠房產來投資、儲蓄和養老嗎?

房地產稅如何影響房價

當“2019年落實房地產稅法”的消息傳出時，融創、碧桂園等典型的激進型房企股價驟然下跌。股價對于利空消息的反應最為劇烈。

有些人對此的解讀是：房地產稅將最大限度地降房價。此舉對于普通老百姓，尤其是無房者來說是個利好消息，因為降價意味著他們買得起房子的可能性又變大了一點點。

但恐怕事情沒有這么簡單。

我從未見過世界上有哪個國家的人會因為多了一種稅收而感到歡呼雀躍的。稅收，無論在何種情況下，都意味著一種合法的掠奪。在執法者掠奪了這些以稅收為形式的財富之后，他們會將財富按需分配給窮人和有需要的人嗎?

關于這個問題，經濟學給出的答案是：誰也不知道答案是怎么樣。

因為再分配的結果不僅取決于征稅，更是取決于經濟和法律體制以及執法者的意愿。誰能保證執法者肯定是善良的?這當中有太多不確定的人為因素了，難怪著名的經濟學家羅斯巴德將稅收稱之為一種“有組織的犯罪”。

不過，具體到房地產稅這個問題上，中國未來征收的房地產稅還真有可能降房價。但并不是所有的房地產都會受其影響價格下跌。

由于憑空多了一筆房產稅，因此房地產持有的成本也會增高。業主作為稅收的承擔者當然會尋求方法轉嫁這筆稅收。那也就意味著，稅收的成本會增加到業主日后賣房時的房價里邊。這究竟是意味著房價上升還是下跌呢?

這其實意味著房價的進一步“兩極分化”。

假如人們預期一個地方未來10年房價的增幅為20%，那么即使房地產稅讓持有成本增加了5%，人們也愿意持有此地的房產。因為即使扣除了5%的額外持有成本，買房子仍然有利可圖。

但如果人們對于某地房市的未來增幅的預期低于5%，那么這類房子可能就沒有人愿意持有了。扣除了5%的成本之后，不僅不掙錢，還可能要虧錢，這些房子將面臨即使降價也沒有人愿意接盤的局面。

這或許會引發樓市格局新一輪的震蕩重組。由于資金將從盈利預期很低的三四線樓市撤出，中國內地又缺乏更為穩妥的長期投資渠道，那么這些資金勢必還是得進入一二線城市的樓市。

因此，最后很可能出現核心城市越征稅房價越高，小城市越征稅房價越低的情況。

房地產稅最后的實際效果很可能是：用“看上去很美”的一個名目，實現了地產的進一步兩極分化。由于房地產是中國重要的金融指標，這也意味著核心城市與中小城市的資金總量會發生進一步的分化。

不要讓業主跑了!

隨著房地產稅的到來，中國的地產行業顯然已進入了“拐點”。在這個“拐點”之前和之后買房，會面臨非常不同的市場環境。

在過去，沒有人會覺得買房是不掙錢的。但在未來，這個感覺可能會逐漸變得普遍。我們不能孤立地看房地產稅這個事情，而是要把它和各種限購、限賣的捆綁式政策以及個人財產透明化的趨勢結合在一起看。

限購和限賣，旨在最大限度延長房產的交易周期;房地產稅的出臺，旨在最大限度提高持有成本;而財產聯網的機制，最大限度杜絕了過去的瞞報、漏報財產的現象。

總之，每個人的財富都在裸奔。而強制把交易周期延長，實則盡可能延長了房產持有者持有房產的時間，讓那些有意早早脫手房產的人沒那么容易得手。

大家還記不記得曾流行一時的那句話：“不要讓李嘉誠跑了!”，現在，它可以被改為“不要讓業主跑了!”。如果業主都跑了，試問誰來交稅，解決目前地方政府棘手的債務問題?誰來繼續貢獻力量，撐起中國樓市的下一個周期呢?

所以我們看到2019年的首套房利率下跌了。據統計，在全國的35個大型城市中，2019年1月份首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率1.15倍，二套房貸款平均利率為6.02%，兩者都較去年有明顯回落。

這就有點“請君入甕”的意思了。

一個稅種如果想要在實質上能增加政府的收入，那么必須要考慮稅基和稅率兩大問題。關于稅率目前坊間很多說法，尚未有定論。但是在稅基方面，有關部門的意思肯定是要把基礎做大，讓“房地產稅”這個西方國家的非主流稅收在中國成為一種主流稅。

要實現這個目的，就必須盡快擴大“業主”的數量，把尚未賣出的庫存盡早清空。降低貸款利率和各種房價打折無疑是有效的促銷手段。這兩種手法，自從去年以來我們已經在樓市里看得很清楚了。

即使如此，地產去庫存依然“鴨梨山大”。據統計，全國去化周期最長的內蒙古目前達到了7.4年，其次是東三省需要6.5年，第三則是山西需要5.9年，其中，中國三大經濟圈的京津冀地區需要5.5年。越來越聰明的老百姓，事實上現在并沒有蜂擁購房。

據計算，至2019年全國住宅累計可售的量還有28.4億平方米，根據一套房子100平米計算，待售的套數就達到了2800萬套，如果不考慮2019年有新開工的項目，消化完這些庫存需要大概兩年時間。

我們從去庫存周期來推測，房產稅應該不會在兩三年內就馬上執行。但是當庫存周期在未來降下來以后，恐怕也就到了房地產稅的大錘正式落到人們頭上的時候。

房產是養老的工具還是障礙?

房地產稅背后其實是“一盤大棋”，最終目的是轉變地方財政的結構。

過去地方政府的財政收入主要是依靠土地出讓，一錘子買賣創收。而在地產過度開發的今天，竭澤而漁的老方法肯定是走不通了。在這個歷史節點適時推出房地產稅，有利于轉變過去一錘子買賣的“不可持續發展”模式，改為稅收形式的“細水長流”模式。

名下有多套房的業主們除了能體會到“納稅光榮”的自豪感之外，在未來最真實的另一個感受就是：想買房的人越來越少。

根據人口統計數據，從2025年開始，中國的60后一代開始陸續進入退休期，這個趨勢將會持續10年，之后70集中進入退休期，在2045到2055年期間，80后也將集體進入退休期。

換言之，從2025年之后推30年，60、70、80后三代人都進入了退休生活，成為經濟學意義上不具有勞動力和購房需求的“老年人”。目前這些人分布在29至59歲年齡人群當中，他們的人數加起來占據總人口比例是所有年齡段最高的。

這意味著兩件事：首先，未來三十多年，中國的主要人群是數量越來越龐大的持有房屋的業主，但是對住房具有剛需的年輕人數量卻明顯數量不足，再加上房地產稅的抑制作用，這對房市的未來意味著什么，不言自明。

第二，社會養老金的問題在這段時期也會更加凸顯。原因也十分簡單：粥少僧多。這個風險基本上是屬于“灰犀牛”，只是距今的時間比較遠，但是你不能因為距離遠就否認它存在的事實。

社會養老金的問題，最近又在兩會被提及，養老金的跨地區調劑和養老金地區分配不足的問題在2019年已經被提上了中央的議事日程。其實問題現在已經初露端倪，而在數十年后，這個問題的風險就勢必會更加明顯。

如果我們寄予厚望的養老金和房產在未來都出現了問題，那么誰來為我們的養老負責?誰來為我們的財富負責呢?問題的唯一答案，恐怕只有我們自己對自己負責，提早籌劃個人財務的安排。

來源:金融界網站

圖片來源：找項目網