近日，銀保監會和央行密集提及防范房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，促進房地產市場平穩健康發展。對此，業內人士認為，后續房地產信貸全面寬松的可能性不大，一些房價漲速過快，投機需求死灰復燃的城市，也許還會在“因城施策”的調控方針下，遭遇差別化住房信貸政策的結構性收緊。

房地產金融審慎管理，信貸全面寬松可能性不大

2月25日，銀保監會副主席王兆星在國新辦新聞發布會上表示，繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。同時，要實施差異化的房地產信貸政策，對于解決住房困難和改善住房條件且自身有財務支付能力的，要繼續給予相應貸款支持;對于用來投資甚至是用來投機和炒賣的，要實行更嚴格的貸款標準，有的可能要提高首付比例，有的要調整利率的風險定價，有的甚至不能給予貸款支持。2月26日，央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

對于銀保監會和央行密集提及防范房地產金融風險，中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場看政策，政策里面最直接的就是信貸，社會無風險的資金收益率和房貸利率。如果下調，對于樓市來說肯定是利好，如果上漲，房地產肯定會逐漸降溫。從趨勢看，房貸利率對房地產市場的影響遠遠不如首套房認定標準，即貸款成數、非普通住宅標準、是否認房又認貸。銀保監會和央行的表述，代表了后續房地產信貸全面寬松的可能性不大。

“兩部門表態中，重合度較高的有兩個詞，其一是房地產金融審慎管理，其二是房地產市場平穩健康發展，二者相輔相成。” 合碩機構首席分析師郭毅說，兩部門的喊話基本上令降首付，松資格化為泡影，按照銀保監會的表態，一些房價漲速過快，投機需求死灰復燃的城市，也許還會在“因城施策”的調控方針下，遭遇差別化住房信貸政策的結構性收緊。

郭毅還表示，此次喊話也叫停了商業銀行的“大躍進”式放貸，有助商業銀行結合監管部門房地產信貸壓力測試，統籌考慮房地產信貸的均衡投放，同時也避免了因政策緊急制動導致“大起大落”現象的出現，為房地產市場的平穩健康發展保駕護航。由金融推導向房地產市場，顯而易見，“穩”仍將是2019年樓市關鍵詞，但交易量和價格水平的漲跌紅線，最終掌握在不觸發系統性風險的原則框架內。(投資快報)

2018年房地產業增加值59846億元增長3.8%

今日，國家統計局發布2018年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，全年批發和零售業增加值84201億元，比上年增長6.2%;交通運輸、倉儲和郵政業增加值40550億元，增長8.1%;住宿和餐飲業增加值16023億元，增長6.5%;金融業增加值69100億元，增長4.4%;房地產業增加值59846億元，增長3.8%;信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值32431億元，增長30.7%;租賃和商務服務業增加值24427億元，增長8.9%。全年規模以上服務業企業營業收入比上年增長11.4%，營業利潤增長6.5%。(中國經濟網)

加強房地產金融審慎管理重在穩樓市

對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，有利于促進房地產金融、房地產市場平穩健康發展，也有利于樓市長效機制的建設。

網民“玉實”認為，個人消費貸款與按揭貸款的性質不同，不少消費信貸是通過向用戶提供現金貸款的形式投放的，特別是互聯網金融平臺提供的無擔保、無抵押的信用貸款，放大了未來可能的違約概率。實行審慎的貸款標準，可以堵住漏洞，防止個人信貸資金違規進入房地產市場。

網民“探索家”指出，商業銀行在房地產貸款管理中應注重在客戶、區域、項目準入中“優選”之外，更要加強貸款發放之后的“嚴管”，確保貸款資金投入項目、銷售資金用于還款。開發貸款的風險程度高低與商業銀行對開發貸款的“嚴管”是否到位、有效有很大關系。對于居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應繼續予以積極支持。比如，對于首套住房貸款，在額度上給予優先保證，在利率上給予適當優惠。對于商業銀行發放首套住房貸款，應給予差別化的監管政策。(經濟參考報)

融資環境寬松，監管仍嚴

“大河有水小河滿”，在全市場資金寬裕的情況下，房地產的融資環境也寬裕了很多，一大體現是在房地產企業發債上。據統計，2019年以來，房地產發行人發行的企業債、公司債、中票、短融規模共計1033億，其中，規模最大的公司債平均發行利率為5.4%，相比之下，去年上半年的平均發行利率高達6.8%。其他品種發行利率亦有大幅度下降。

另一個值得關注的現象是，房地產發行人赴海外發行美元債的現象開始普遍，今年以來遠洋、恒大以及多家中小型區域性房地產公司均公布在海外發行美元債。

謝駿指出，最近房地產發行美元債有幾大特點，一是投資者認可度較高，目前認購倍數超過10倍的情況很常見，二是久期上的變化，近期發行的美元債期限開始拉長，三是發行利率開始下滑。這些現象均顯示出海外機構投資者對中資房地產企業的認可。

房地產是對資金需求量極大的領域，國內資本市場發展局限，開發商自一開始就集中出海上市融資。當前的一個變化是，除了排名靠前的大型開發商，一些區域性的中小開放商也在大批發行美元債。

另有機構投資者表示，中資債券發行人主要集中在兩大類，一是城投平臺，二是房地產。對于海外投資人而言，他們對城投平臺這種國內特色的模式不甚熟悉，而房地產則已經是一個極為成熟的行業，業務模式標準而透明，可以分析。

不過據多渠道了解，當前政策對房地產的監管有過之而無不及。有信托公司人士表示，其近期對房地產放款的標準有所提高;另從銀行信貸端口來看，在“放水”以及支持小微的要求之下，部分小微企業的貸款利率確實有實質性下浮，但是房地產企業則未發現明顯變化。

另一個值得關注的現象是，近期大量房地產ABS項目頻繁被叫停。

物業管理，下一個風口?

房地產行業自身的發展也正悄然生變。

謝駿20多年來一直從事房地產相關的項目融資，在他看來，房地產這個行業的發展正在變得越來越精彩，“傳統的房地產開發，大家理解的就是開發商拿地、建造、賣樓，現在的趨勢是越來越往貼近生活的方向延伸，像物業管理這些服務性領域正在受到越來越多的資本追捧。”

2014年，國家發展改革委印發《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格，鼓勵市場競爭，標志著物業管理行業開始進入市場化階段。

而資本的助推則是行業提速的一大關鍵。

同樣是在2014年，彩生活(1778.HK)作為首家中資物業股上市后，市值一度超過母公司花樣年，成為市場熱點。近兩年來更是有多家物業管理公司扎堆赴港上市。從估值指標上看，市盈率大都比其地產母公司要高出很多，也表明了資本的熱情。

另據了解，還有多家物業管理公司擬于今年上市。而在大陸資本市場，60多家物業公司掛牌，在資本熱度之下，這些公司退出新三板進行IPO也是自然的路徑。

有機構人士表示，從投資的角度而言，相比于傳統房地產開發，物業管理行業是輕資產的，其最大特點是有持續穩定的現金流，風險溢價較小。另外，物業管理與社區及個人的密切聯系，以及運營過程中對智能技術的運用，對資本來說都具有很大的想象空間。

招銀國際的研究報告表示，到2021年，基礎物業服務市場將超過1萬億。

一些相關機構正在積極介入。比如克而瑞證券前身為鉅派所收購的香港證券公司鉅匯金融證券有限公司，近期經過股權調整之后，房地產服務領域的易居中國成為其一大股東，據介紹，將重點圍繞房地產物業管理等衍生領域開展相關業務。

謝駿表示，目前，物業管理企業各有做法，整個行業尚未形成標準化的商業模式，但是資本已經窺探到其中的機會，機構會在市場真正熱起來之前提前布局。(21世紀經濟報道)

來源:天天基金網

圖片來源：找項目網