中國的土地財政在全世界獨一無二， 在過去的二十年中，幾乎絕大數階層，都享受到了土地溢價的造富狂歡。

政府壟斷土地供應，依靠賣地收入支撐著地方財政;

地產商競相瘋狂拿地，轉手賣房，賺取高額差價;

城市買房者，也搭乘上了樓市黃金十年的高速列車，成功實現了階層升級;

……

而唯獨守著土地的農民，不僅無法分享土地升值的紅利，還常因為被非法強制征地，而屢屢上演人間悲劇。

但如今，隨著全國人大的立法突破，7億農民苦守著土地聚寶盆，卻受窮的時代，或將一去不復返。

全國人大爆出重磅：

為農村宅基地交易松開枷鎖

集體性用地交易受限，一直備受詬病。

近日，全國人大有關集體性用地使用權限，再度爆出重磅!

23日，提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案中，首次明確：

我國非農建設用地將不再“必須國有”!

在我國現行的土地機制下，中國土地的產權分為兩種：

城市的土地歸屬國家所有，而農村和城市郊區的土地，絕大多數屬于集體共有。

換句話說，農民直接在集體土地上建設的房子，本質上等同于深圳違建的小產權房，

而小產權房，一般來說不允許上市交易，也就意味著，農民可能花了十幾萬，甚至幾十萬建的自住房。

不僅無法變現，還有可能隨時因為各種不可抗拒因素，而被強制性征收。

要知道，隨著城市的擴張，尤其是人口大量涌向一二線、強省會城市，原有的城市用地趨于緊張，如果想新增土地供應，就必須通過國家征地的方式：

首先需要將城郊或者農村的集體用地屬性，變成國家所有;

而一般強制性征收，補償非常低，有的地區甚至一畝地僅僅只有幾百元。

然后，政府再通過公開招標的方式，將征收的地高價拍賣出去。

僅僅在今年過去的11月中，地方賣地收入高達5.34萬億，而根據相對估算：

在經濟落后的貧困地區，征地的利潤率高達100%;

即使在北上廣深等一線城市，利潤率也不少于85%;

一高一低，地方政府賺得盆滿缽滿，可代價是無數本分、老實的農民在吃虧。

但如今，隨著全國人大立法推進，集體性土地入市交易的枷鎖被打開，農民再也不用擔心土地被低價強制性收購。

這對于二十年的土地供應來說，絕對是震撼級別的利空來襲。

要知道，在此之前，政府是土地市場唯一的供應者，通過減少或者增加供給，就能很輕易的控制房價。

但是集體性經營土地，一旦入市，就相當于打破了地方政府的壟斷。

土地作為房價漲跌的基石，土地供應一旦大變， 最終必然會反饋到房價上。

打破壟斷，

農民也能享受土地升值紅利

打破壟斷，讓政府不再是居住用地唯一提供者，是近年來土地改革最重要的目標。

在全國人大推進立法之前，早在2016年，國土部就曾攜手住建部在13個城市試點，試點最大的突破，就在于：

農村集體土地不用經過國家征地環節，就能直接進入市場交易。

租賃住房、共享度假小院這類惠民項目，也能繞開土地征收，通過上市交易的方式，進入快速審批通道。

不同于西方社會財產私有化的屬性，我國農村宅基地最大的特點是：所有權、資格權、使用權“三權分置”。

宅基地是農民按照“一戶一宅”的原則，在農村集體土地上，自費建設的房子。

此前國家對宅基地的轉讓，有著極為嚴苛的要求：

比如，宅基地只能在同村內轉讓;

而且受讓人還要滿足沒有住房和宅基地等條件。

在這樣的限制下，宅基地的交易幾乎被“冰封”，也就是所謂的土地使用價值零。

一潭死水的宅基地交易市場，不僅無法為農民創收，降低了土地利用效率，而且土地沒有交易，國家的契稅征收也大打折扣。

如此百害無一利，顯然與加速推進土地流轉和“三權分置”的政策相違背。

于是早在今年1月15日，當時的國土部表示：我國將探索宅基地 “三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

這意味著：宅基地自建房在土地歸屬上，將向商品房靠攏。

而其中最引人矚目的就是：適度放活宅基地使用權。

換句話說，將有更多的人可以參與“宅基地”使用權的轉讓、交易中，從而打破宅基地交易幾乎被“冰封”的局面。

這對于農民而言，絕對是顛覆性的超級利好。

如今兩年試點過去，隨著集體用地可交易進入全國人大立法程序，意味著更大規模的農村土地改革隨之而來。

樓市進入存量博弈;

住房租售時代來臨!

在過去樓市的黃金二十年中，房價一路飆升，最核心的推力：

不是所謂的貨幣大放水，相反正是因為投資樓市的性價比高，才導致了超發卻又無處安放Dev貨幣，大規模進入樓市;

更不是被惡意丑化的地產商，或者炒房客，他們能在順勢中推波助瀾，但卻無法左右房價的走勢，甚至稍有不慎，還會被反噬(高杠桿炒房者破產，中小房企苦苦掙扎)

而是在土地溢價中，受益最大的地方政府。

所謂的金融、貨幣、土地政策，最終都服務于政府。

而控制土地供給，推高房價走高，不僅能解決地方政府的財政危機，還能讓地產商、銀行、買房者，共同享受房價上漲的狂歡。

也就是說，要想抑制住房價上漲：收縮貨幣供給，打壓炒房客掐斷地產商資金鏈，都不如增加土地供應效果好。

經濟學常識告訴我們：當商品的供給平衡關系被打破，必然帶來價格上的波動。

土地作為支撐房價上漲最核心的力量，如果一旦集體性用地大規模入市，增加土地供應，理論上，地價要跌，房價也就不可能繼續狂飆。

曾幾何時，當山東菏澤打響取消限售第一槍后，冰封的樓市忽如一夜春風來：

廣州商服類物業對個人放開限購;

珠海兩區降低購房門檻;

在山東菏澤的振臂高呼下，各地相繼加入放松調控的大軍中去，樓市再度躁動起來，似乎萬人空巷搶房的壯觀，又要重演。

然而，當全國人大在最致命的土地供應，重拳出擊后，我們才幡然醒悟：

住建部今天所表態的：明年將繼續穩房價，并不只是說說而已!

結語

對于一個行業而言，20年一輪回。

從1998年中國開始住房改革以來，如今一路狂飆的樓市，已然是強弩之末。

再想重演過去：買一套房，就能躺著賺錢，實現階層跨越的時代，早已落幕。

就連樓市調控，都從此前的全國一盤棋，到如今的：因城施策、分類指導。

意味著未來的中國樓市，將正式進入存量博弈。

優質的樓盤將繼續走高，而被超發貨幣推送上神壇的，大概率會被跌回原形

這對于樓市購房者而言，無論是剛需還投資者，都需要專業知識的自我積累。

從不同城市間的發展潛力判斷，到某個樓盤背后地產商的實力分析，都將考驗著買房者的專業素養。

樓市后調控時代，越來越像股市：兩極分化，無可避免。

買對了，一念天堂，繼續享受房價增值的盛宴。

買錯了，一念地獄，高位接盤，慘遭收割。

來源：中國經濟學人

圖片來源：找項目網