房地產信托將向主動管理類集中

　　今年1月份，投向房地產領域的信托產品規模達到96.87億元，平均收益率為6.74%

　　2月13日晚間，中國證券投資基金業協會(基金業協會)通過官方微信公眾號發布了《私募資產管理計劃備案管理規范第4號》(簡稱“4號文”)，這一新規，直接將私募資管計劃在16個熱點房地產城市的投資截斷。

　　記者了解到，今年以來，房地產和資本市場是信托資金的兩大主要投向。而目前“4號文”的出臺，將進一步增加資金通過信托渠道融資的需求。今年1月份，投向房地產領域的信托產品規模達到96.87億元，平均收益率為6.74%。業內人士表示，中部地區一信托公司從業人員在接受《證券日報》記者采訪時表示，“4號文”對信托的影響分為兩個方面：不利的一面是信托與私募基金合作，比如委貸類業務會受影響;有利的一面是信托公司主動管理的業務會更集中。

　　雙面刃效應

　　“4號文”規定，私募資產管理計劃直接或間接投向于北京、上海、深圳、廈門等16個房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目，暫不予以備案。

　　其中，暫停備案形式部分包括：1)委托貸款;2)嵌套投資信托計劃及其他金融產品;3)受讓信托受益權及其他資產收(受)益權;4)以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權;5)其他債權投資方式。

　　格上理財研究員王燕娛認為，新規主要基調還是跟隨國家政策，調控過熱的房地產市場。同時，也是在變相收緊私募機構的非標業務，尤其新規中特別提到以嵌套信托計劃、受讓信托受益權等方式開展的私募資管計劃不予備案。

　　相比較而言，信托業經過多年的發展，也歷經過幾輪地產調控，在地產過熱這個特殊市場階段，對地產類項目的運作和風險把控更成熟、更完善。因此，新規或將導致部分地產業務回歸信托市場，對信托業是一個利好。但同時，在國家調控地產行業這個大基調下，地產類信托也并不會出現大幅的上漲，小幅回溫的可能性更大。

　　中基協表示，針對私募資產管理業務投資房地產的現狀，將重點規范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。

　　中部地區一信托公司從業人員在接受《證券日報》記者采訪時表示，“4號文”對信托的影響分為兩個方面：不利的一面是信托與私募基金合作，比如委貸類業務會受影響;有利的一面是信托公司主動管理的業務會更集中。

　　而從整體上看，國家的政策還是對房地產行業融資有所限制，但是在信托行業沒有明確政策限制前，房地產信托業務的空間依舊存在。并且隨著對房地產其他渠道融資的限制，信托在其中的業務機會會增加。

　　用益信托研究員帥國讓認為，“4號文”帶給房地產信托業務也分兩面看：一方面，會減少通道類房地產信托業務;另一方面對主動管理類房地產信托帶來利好，信托公司未來可以加大集合類地產項目的發行。

　　風險不容小視

　　盡管該政策對信托公司的房地產業務有一定利好，不過，在當前的弱經濟周期下，資金投資回報率下降，房地產市場的風險仍不容忽視。帥國讓表示。

　　華融信托研究員袁吉偉認為，目前房地產信托業務仍然是信托公司的主流業務，不過在監管政策不斷加強的情況下，房地產信托未來也會有一個業務收緊的局面。

　　在房地產其他融資渠道被收緊的局面下，信托公司也應該加強防范融資主體流動性的問題。同時，未來房地產項目可能由傳統的抵質押融資逐步轉化為股權投資，除此之外還可以發展基金化房地產項目。

　　王燕娛表示，從“4號文”對私募機構限制參與地產類項目的方式來看，監管層更鼓勵金融機構以直接融資、股權投資的方式參與房地產行業的發展。房地產信托也會沿著這個方向發展。

　　上述信托從業人員則認為，信托公司的房地產業務是會增加或者收緊，主要還是看各家公司在業務布局中是否依然看中房地產業務。

　　相較來說，正常的地產類信托項目比通道類地產項目更有利益，所以對地產通道業務占比大的信托公司，負面影響應該是暫時的，王燕娛表示。

　　用益信托工作室數據顯示，今年1月份，投向房地產領域的信托產品規模達到96.87億元，平均收益率為6.74%;而投向金融領域的信托產品規模達到457.98億元，投向基礎產業領域的信托產品規模達到144.75億元，投向其他領域的信托產品規模達到521.59億元，投向工商企業領域的信托產品規模達到92.58億元。

　　來源：中國經濟網 記者：李亦欣

圖片來源：找項目網