堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，必須綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　2016年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如坐了一回過(guò)山車：上半年大力去庫(kù)存，房?jī)r(jià)不斷上漲;下半年限購(gòu)限貸，強(qiáng)力控房?jī)r(jià)。正如《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》指出，本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009年-2010年，值得各界高度警惕。毋庸諱言，長(zhǎng)期以來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)定位的認(rèn)識(shí)差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策忽左忽右，房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱。2016年12月中旬的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。這一明確定位，既明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，也為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，必須綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。一句話，平穩(wěn)健康是今后房地產(chǎn)發(fā)展的正確軌道。

　　2016年，以北京“9·30”政策出臺(tái)為標(biāo)志，全國(guó)各地相繼出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。如今這些政策的效果逐步顯現(xiàn)。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。2016年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.30%，連續(xù)第三個(gè)月回落，一、二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月份的3.10%回落至12月份的0.00%，二線城市從2.90%回落至0.10%，而三線城市由1.10%平穩(wěn)回落至0.40%。2016年12月，70個(gè)大中城市中有20個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，相比11月份增加9個(gè)。其中北京、上海、深圳悉數(shù)在列，此外南京、合肥、廈門、武漢、福州等12個(gè)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比也出現(xiàn)下跌。從效果看，房地產(chǎn)成交量下降的幅度遠(yuǎn)高于價(jià)格，這表明，調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯著，一些城市已出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

　　雖然房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到控制，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多問(wèn)題并沒(méi)有因各地執(zhí)行的限購(gòu)限貸政策而消失，比如庫(kù)存問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年12月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米，僅比去年同期下降0.8%。易居房地產(chǎn)研究院2016年11月22日發(fā)布的35個(gè)城市新建商品住宅最新庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，2016年10月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為8.9個(gè)月。顯然去庫(kù)存，無(wú)論數(shù)量還是速度，都不是令人滿意的。如此龐大的數(shù)量說(shuō)明，房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。如果不能有效去庫(kù)存，房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)依然存在，不解決龐大的庫(kù)存，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難步入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。

　　限購(gòu)限貸的調(diào)控政策，雖然立竿見(jiàn)影能夠控制房?jī)r(jià)快速上漲，但是，回顧房地產(chǎn)調(diào)控歷史，每一次解除限購(gòu)限貸政策之時(shí)，都會(huì)迎來(lái)一波房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此，限購(gòu)限貸只是房地產(chǎn)的治標(biāo)之策，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題并使之步入平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，必須標(biāo)本兼治、建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　首先，必須采取有效措施遏制“地王”現(xiàn)象，著力改變目前土地財(cái)政局面。

　　“地王”和土地財(cái)政無(wú)疑是推高房?jī)r(jià)的重要因素。面粉價(jià)格高，自然面包貴。“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)與土地財(cái)政密切相關(guān)。2016年之所以“地王”頻出，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，各級(jí)政府面臨較大的財(cái)政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創(chuàng)收的主要來(lái)源。2016年上半年，全國(guó)土地出讓面積和成交價(jià)款分別為9.15萬(wàn)公頃和1.32萬(wàn)億元，同比分別增加0.1%和24.8%，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年前10個(gè)月，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計(jì)達(dá)到30448億元，占到同期地方政府一般公共預(yù)算收入比重的41%。數(shù)據(jù)顯示，2015年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的39.9%。因此，解決房?jī)r(jià)快速上漲的根本辦法是要采取有效措施，遏制“地王”現(xiàn)象，著力改變目前土地財(cái)政局面。

　　其次，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，最大范圍實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

　　租賃市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)減少購(gòu)買住房的需要，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的上漲會(huì)有一定作用。發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。我國(guó)住房制度改革的目標(biāo)是住房商品化。購(gòu)租并舉的住房制度是住房商品化的應(yīng)有之義。其實(shí)，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。尤其是對(duì)于剛進(jìn)入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過(guò)租賃以滿足其住房需求。因此，為新市民、新職工提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃住房非常有必要。與此同時(shí)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，在給予出租者更多的稅收優(yōu)惠、融資支持的同時(shí)給予承租人相應(yīng)的政策傾斜，例如，可以讓長(zhǎng)期穩(wěn)定的承租人享受戶籍人口等待遇。

　　第三，限制投機(jī)，讓住房回歸居住功能。

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”就是要堅(jiān)持房子的居住本性，打擊投機(jī)性需求。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，住房需求就會(huì)無(wú)限制擴(kuò)張。但是土地、房地產(chǎn)投資等不可能無(wú)限增長(zhǎng)，因此，房?jī)r(jià)很容易受到炒作，甚至房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)展到猶如脫韁野馬不易控制。將房子回歸居住本性，首要的問(wèn)題是通過(guò)金融、稅收等措施嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求，將房子回歸居住本性。

　　第四，積極穩(wěn)妥地推動(dòng)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

　　由于既缺乏抑制涉及“炒”房各環(huán)節(jié)合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)規(guī)范的減免制度，所以投機(jī)性住房需求屢禁不止。目前，上海、重慶兩地實(shí)施了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。未來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行，這是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基本措施。近日，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，“在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、土地資源配置、國(guó)資國(guó)企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。”房產(chǎn)稅應(yīng)該是中央定原則、地方推細(xì)則。因此，有必要加快建立起征點(diǎn)和差別稅率合理的房產(chǎn)稅制度，率先在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)征房產(chǎn)稅。

　　來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)之聲 作者：王屹

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)