繼2016年12月27日寶安區(qū)4宗地塊因企業(yè)報(bào)價(jià)低于出讓底價(jià)而流標(biāo)后，12月29日前海一宗定向出讓的商業(yè)用地因要求過(guò)高也流標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士直言：“開(kāi)發(fā)商的預(yù)期和政府所想的并不同。”

 

　　因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策，深圳新房房?jī)r(jià)已連續(xù)三個(gè)月下跌，2016年12月的均價(jià)為54946元/平方米。在樓市緩慢恢復(fù)的過(guò)程中，土地拍賣(mài)市場(chǎng)的熱度也降了下來(lái)，除了12月的3宗“雙限雙競(jìng)”住宅用地吸引了大量開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，其余幾場(chǎng)拍賣(mài)都較為平靜。

 

　　開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)低于政府底價(jià)

 

　　還未開(kāi)拍前，市場(chǎng)就對(duì)寶安中心區(qū)濱海文化公園(一期)建設(shè)用地的4宗土地寄予厚望，認(rèn)為其很有可能如同之前的大空港會(huì)展中心巨無(wú)霸地塊，甚至?xí)毎仓行膮^(qū)地價(jià)再推向新臺(tái)階。

 

　　從規(guī)劃圖來(lái)看，本次出讓的4塊地幾乎連為一體，建成后為寶安中央濱海文化公園配套設(shè)施，建筑面積約為167360平方米，加上約5000平方米的地下商業(yè)建筑面積，總建筑面積在17萬(wàn)平方米左右。競(jìng)得開(kāi)發(fā)商不僅擁有地塊的建設(shè)用地的土地使用權(quán)，還包括中央海濱文化公園的設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)。

 

　　不過(guò)拍賣(mài)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)卻有些冷清，公開(kāi)招標(biāo)只吸引了三家房企參與投標(biāo)：深圳華僑城股份有限公司、深圳招商集團(tuán)有限公司和鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

 

　　招標(biāo)分成技術(shù)得分和商務(wù)報(bào)價(jià)得分兩部分。招商、鴻榮源、華僑城的技術(shù)標(biāo)得分是16、10、49。華僑城的技術(shù)得分最高，而且給出了三家中的最高商務(wù)標(biāo)價(jià)35億元，高于招商蛇口和鴻榮源的25.0676億元和33.02億元。然而商務(wù)標(biāo)報(bào)價(jià)低于出讓地的底價(jià)，投標(biāo)視為無(wú)效。此次的開(kāi)標(biāo)以流標(biāo)結(jié)束，至于何時(shí)再次招標(biāo)，官方尚未有明確回復(fù)。

 

　　此外，2016年12月29日前海的前灣片區(qū)兩宗商業(yè)用地開(kāi)拍，T102-0261宗地因無(wú)人申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)直接流拍。此次同樣是定向出讓?zhuān)蟾?jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須為港企;須控股不少于3家在中國(guó)香港主板上市企業(yè)，其控股的上述上市企業(yè)中不少于1家最新財(cái)政年度經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)不低于港幣1000億元;競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人應(yīng)在深圳市無(wú)總部企業(yè)用地。

 

　　由于該宗地對(duì)企業(yè)要求十分高，因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前海自2013年7月以來(lái)共有26宗地入市，其中25宗地成功出讓?zhuān)@也是前海土地入市以來(lái)的首次流拍。

 

　　房企的自家打算

 

　　事實(shí)上，寶安中心區(qū)4宗地開(kāi)拍前就有媒體報(bào)道，華僑城集團(tuán)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，早在3年前，該公司就已經(jīng)開(kāi)始“寶安濱海華僑城”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和研究。設(shè)計(jì)中，該項(xiàng)目將由“升級(jí)版歡樂(lè)海岸”“深圳國(guó)際會(huì)議中心”“現(xiàn)代商務(wù)中心”三大板塊組成。

 

　　知情人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，華僑城原本視這4宗地塊為“囊中之物”。從開(kāi)拍結(jié)果來(lái)看，華僑城報(bào)價(jià)的確最高為35億元，也展現(xiàn)了其想要拿下該地塊的決心，不過(guò)這一報(bào)價(jià)還是和政府底價(jià)相差10億元。

 

　　歡樂(lè)海岸作為“都市綜合體+地產(chǎn)”模式已經(jīng)成為了華僑城新一輪擴(kuò)張的主要方式之一。華僑城在深圳之外的不少城市復(fù)制了該模式。就算在深圳本地，2014年華僑城就和招商蛇口聯(lián)手在龍華區(qū)紅山地鐵站附近以30.4億元拿下一宗商業(yè)用地。彼時(shí)龍華管委會(huì)就曾表示過(guò)目標(biāo)地塊將按照歡樂(lè)海岸的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成“lifestyle文化街區(qū)”。

 

　　不過(guò)，紅山商圈內(nèi)已經(jīng)聚集了星河、綠景、中航、中海、港鐵、海岸城等開(kāi)發(fā)商，商業(yè)高度聚集更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

 

　　有接近華僑城人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露：“歡樂(lè)海岸的定位主要是以家庭消費(fèi)為主，擴(kuò)大文化、旅游的范圍，受眾范圍更大，因此南山區(qū)現(xiàn)有歡樂(lè)海岸收益不錯(cuò)。不過(guò)華僑城并未擁有南山區(qū)歡樂(lè)海岸所在地的土地所有權(quán)，在土地成本投入上并不多。但是如果華僑城在寶安拿地重新開(kāi)發(fā)，就要承擔(dān)更高的土地成本，這個(gè)項(xiàng)目華僑城能否發(fā)揮優(yōu)勢(shì)也很難說(shuō)，過(guò)高的土地成本對(duì)項(xiàng)目的盈利也是一種考驗(yàn)。”

 

　　去年8月才與華僑城聯(lián)合投標(biāo)競(jìng)得大空港會(huì)展中心巨無(wú)霸地塊的招商蛇口，此次報(bào)價(jià)最低。為何此次獨(dú)立競(jìng)標(biāo)，招商蛇口方面并未有明確答復(fù)。

 

　　招商蛇口總經(jīng)理許永軍在近期表示：“招商蛇口確實(shí)被二級(jí)資本市場(chǎng)低估，但隨著前海土地開(kāi)發(fā)權(quán)益歸屬和大空港項(xiàng)目的進(jìn)一步落地，在未來(lái)有望對(duì)估值修復(fù)有積極作用。”

 

　　擁有了前海大量土地的招商蛇口，相當(dāng)于擁有了聚寶盆，因此對(duì)于寶安中心區(qū)的商業(yè)用地是否能拿下，招商蛇口并非十分迫切。

 

　　此外，招商蛇口在拿地方面強(qiáng)調(diào)了將強(qiáng)化合作與舊改，將通過(guò)兼并收購(gòu)獲取優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目資源，在園區(qū)及商辦拿地方面則強(qiáng)化成功案例復(fù)制。用許永軍的話(huà)來(lái)說(shuō)，“在對(duì)外拓展時(shí)，相比于傳統(tǒng)的一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，招商蛇口園區(qū)團(tuán)隊(duì)傾向于做一些輕資產(chǎn)和管理輸出，盡可能地減少自有資金。”

 

　　而鴻榮源作為在寶安區(qū)擁有大量項(xiàng)目的隱形“地主”，近年來(lái)也頻繁在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力。鴻榮源本身在寶安區(qū)就擁有了88萬(wàn)平方米的壹方中心綜合體，同時(shí)還擁有壹城中心、前海金融中心兩個(gè)綜合體項(xiàng)目，總計(jì)建筑面積達(dá)320萬(wàn)平方米，商業(yè)體量近100萬(wàn)平方米。

 

　　不過(guò)對(duì)于鴻榮源來(lái)說(shuō)，如今手上已有多個(gè)綜合體項(xiàng)目需要操作，如何將現(xiàn)有的綜合體項(xiàng)目做出成績(jī)，才是其當(dāng)前主要目標(biāo)。

 

　　被轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)

　　2016年，深圳市的土地出讓金額、綜合樓面地價(jià)均創(chuàng)下近年新高。2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬(wàn)平方米，但是城市更新面積達(dá)到了330.7萬(wàn)平方米，占比高達(dá)56.9%，已經(jīng)成為了新增供應(yīng)的主要來(lái)源。

　　在這樣情況下，對(duì)于新地塊出讓還會(huì)出現(xiàn)流拍情況。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹直言：“這幾宗地塊的流拍，是由于政府與企業(yè)對(duì)于地塊價(jià)值判斷不一致造成的。例如寶安4宗同時(shí)出讓的地塊，其中3宗需要企業(yè)自持，另外1宗商業(yè)地塊的酒店部分10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?0年后可整體轉(zhuǎn)讓;商業(yè)部分1萬(wàn)平方米5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后可分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆?.5萬(wàn)平方米可分割轉(zhuǎn)讓;商業(yè)性辦公部分可分割轉(zhuǎn)讓。這導(dǎo)致競(jìng)得企業(yè)并不可能短期內(nèi)通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲利，必須長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)，這就要有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力及承擔(dān)比較大的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，地價(jià)過(guò)高是難以接受的。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示：“寶安區(qū)本身就有商業(yè)綜合體，新項(xiàng)目能不能有盈利很難說(shuō)。另外受前海自貿(mào)區(qū)影響，寶安區(qū)的地價(jià)炒得很高，在現(xiàn)在形勢(shì)下還要維持這么高是不合理的。”

　　在李宇嘉看來(lái)：“過(guò)去企業(yè)愿意拿地，是因?yàn)椴还苁亲约喝谫Y還是合作開(kāi)發(fā)，都能收回資金。而現(xiàn)在貨幣政策偏緊，流向房地產(chǎn)資金渠道受到控制，這給房企帶來(lái)了更大的壓力。”

　　以前海為例，早在2013年7月前海首批兩宗土地出讓時(shí)，前海管理局就設(shè)定了不包括地價(jià)的投資強(qiáng)度不低于1.5萬(wàn)元/平方米、具有城市綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、2012年總資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均不低于100億元等相對(duì)較高門(mén)檻。

　　前海為了在2020年實(shí)現(xiàn)1500億元的產(chǎn)值，在土地出讓上加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，禁止了拿地、開(kāi)發(fā)、出售的單純開(kāi)發(fā)獲利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

　　2016年6月，前海已要求辦公樓必須自用10年，不得銷(xiāo)售;土地款5日內(nèi)必須一次性全額繳清;建設(shè)后的商業(yè)單位限整棟銷(xiāo)售、整層銷(xiāo)售，最小銷(xiāo)售單位面積不得低于500平方米等等。這些政策都指向前海辦公物業(yè)的長(zhǎng)續(xù)運(yùn)營(yíng)。

　　李宇嘉表示：“前海主要是辦公用地，深圳土地出讓金前海貢獻(xiàn)最多，特別是2013年到2016年。未來(lái)的供應(yīng)量也十分大，有供應(yīng)過(guò)剩的可能。前海在設(shè)計(jì)上也需要做很多規(guī)劃，包括土地出讓時(shí)可以做一部分為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房，適合宜居宜商宜辦，對(duì)于創(chuàng)業(yè)人群是有利的。但如此高的土地成本對(duì)房企來(lái)說(shuō)應(yīng)該如何化解，是政府需要思考的問(wèn)題。”

 

　　何倩茹則認(rèn)為：“企業(yè)做任何的買(mǎi)賣(mài)，都需要有錢(qián)賺，有盈利。要防止招標(biāo)地塊流標(biāo)，最好的方法當(dāng)然是政府加強(qiáng)與企業(yè)的溝通，摸清楚企業(yè)的底細(xì)以及對(duì)地塊未來(lái)的預(yù)期。”

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)