北京樓市似乎真的已經進入“無地可供”、“無房可售”的境地。新一輪的調控政策直接降低了北京新房市場的供應量和成交數量，土地供應的“釜底抽薪”更是讓未來新房市場的供應量成為未知數。

 

　　近日，偉業我愛我家集團市場研究院給出一組數據：2016年11月，北京市新建商品住宅(不含保障房)成交量為6208套，環比10月下降34%，與政策出臺前的9月相比，更是大幅下跌了58.2%;11月成交總金額為258.77億元，環比10月下降26.4%。9月之后，北京新房市場交易量已經連續兩月下滑，創下了今年除春節所在的2月份之外的全年月度網簽量新低。

 

　　中原地產給出的另一組數據顯示：今年北京出讓的普通商品住宅用地中，允許進入市場銷售的僅有39萬平方米。若按照一般商品住宅不超過2的容積率計算，未來建成的房源將不超過80萬平方米，而按照北京前10個月的月平均銷售面積70萬平方米來計算，北京新房市場或僅夠賣1個月。

 

　　新房成交低迷受制于不斷縮減的供地規模，背后更深層次的原因則是這座城市對人口規模的控制。

 

　　市場供需“博弈”調控

 

　　縱觀北京2016年1月份至11月份的新房銷售情況，年后的3月份和4月份、6月份至9月份的銷售數量一直處于高位，而在“9·30”新政提高購房首付比例后，北京樓市的成交量從10月份開始急劇持續下滑。

 

　　2016年年尾新房成交數量下滑的現象與2011年極為相似。中國房地產報記者統計發現，在2010年至2016年期間，除了2011年和2016年，其他年份的年尾都不同程度地出現了高峰，不過，2011年和2016年年尾未出現成交高峰且有所回落的原因并不一樣。

 

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“2011年的狀況與嚴厲的調控有關系，2016年的狀況，除了受到限購限貸政策的影響，與市場本身的庫存規模不足也有關系，部分需求的釋放面臨高門檻。”

 

　　除了成交數量，成交面積是新房市場的另一個截面。從2010年至2015年，北京新房市場全年成交面積有四年超過1000萬平方米，而2016年前11個月的成交面積為863平方米。

 

　　對此，亞豪機構市場研究部總監郭毅分析稱：“2011年和2016年全年市場銷售均衡得益于2010年和2015年的市場環境，2010年相對冷清的市場促使開發商在2011年初期便開始推出產品并貫穿全年，2016年則主要因為市場供應不充足。可以說，新房成交減少反映的并不是樓市供不應求，而是土地的供應不足。”

 

　　2016年，北京全市國有建設用地計劃供應總量為4100公頃，其中新增建設用地控制在1850公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2250公頃。

 

　　據了解，北京土地供應量已經連續六年下降，2015年的供地計劃總量為4600公頃。與此同時，城六區土地供應設置了20%的“天花板”，大興、順義等成為今年土地規劃的重點布局區域。

 

　　土地供需矛盾日益尖銳

 

　　短期看來，此次嚴格的政策調控一定程度上挫低了新房成交量，但長遠看來，土地供應量的持續減少會更加拉長新房成交低迷期，因為新房市場的供應不足并非只是樓市層面的供應不足，而是北京市嚴控人口規模帶來的土地供應減少。

 

　　對此，一位接近國壽安保基金管理有限公司人士告訴中國房地產報記者：“本輪政策調控嚴格，按照房地產市場18個月的波動周期規律來看，目前房地產市場情況正處于拋物線的頂端，因此起碼要到明年9月份左右才會再次回溫。”郭毅亦表示：“明年的兩會或許會出臺適度寬松的樓市政策，但我們預計調控會延續到明年9月，甚至10月。”

 

　　但是，調控政策適度放開并不能改變土地供應減少的現狀，這也意味著明年9月份新房市場回溫的預測尚存變數。郭毅表示，“土地供應的緊缺跟北京人口規模控制有關。”

 

　　今年6月，北京市公布的《中共北京市委北京市人民政府關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》指出：五環內禁增建設用地，力促租賃與二手房市場，到2020年將全市常住人口控制在2300萬以內，城六區常住人口總量比2014年降低15%左右。

 

　　土地供需矛盾顯而易見。對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示：“讓大城市的人們看到買房的希望，長期看來，最根本的也是唯一的解決之道是讓土地回歸‘滿足合理住房需求’的邏輯。唯有增加土地供應，才能緩解供需失衡矛盾。”

 

　　留給開發商的困局

 

　　在土地供應規模逐漸減少的背景下，北京的新房市場呈現出遠郊化的特點，11月份銷量位于前10的項目均位于五環之外。與此同時，11月份新房成交數據顯示：順義區以1364套交易量居于榜首，占總銷售量的23%;房山區、門頭溝區分別占比17%、11%。

 

　　對此，嚴躍進表示：“庫存規模不足的情況下，房企需積極拿地，同時優化開發模式，適當引入入股企業進行聯合開發能夠抵御當前政策風險，同時帶來庫存規模的增加。在新房豪宅化和遠郊化的同時，市區存量物業的再開發和再利用也是釋放房源的一個重要渠道。”

 

　　不過，積極拿地顯然對企業的資金和資本運作提出更高要求。對此，一位接近北京萬科人士則希望通過合作來破題土地市場困局：“房價不僅是經濟問題了，更是社會問題，大家都很發愁。在土地供應短缺的情況下，只要招拍掛，就會出現地王，但是不用招拍掛，又會造成國有資產流失。萬科希望通過合作眾籌開發模式來破解土地市場困局，合作也將成為一個趨勢。”

 

　　“面對土地供應短缺，開發商只能通過在現有土地上打造高價值、高溢價產品，來實現盈利。除此之外，要么不惜血本舉牌拿地，要么可以游刃有余地通過處理復雜問題進入二級土地市場收購存量項目，但這些項目先天上都會存在一些諸如股權、債權、拆遷的復雜問題。”郭毅分析稱：“即使部分房企想通過結構性轉型來盈利，比如在工業用地上做產業園區，但類型模式的回報周期和利潤率遠不如住宅市場。”

圖片來源：找項目網