中央提出，希望在房地產(chǎn)市場上建立長效機(jī)制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場更好地實現(xiàn)市場化。

 

　　12月9日，一年一度的中共中央政治局會議再度召開，此次會議定調(diào)2017年房地產(chǎn)市場發(fā)展主基調(diào)為平穩(wěn)發(fā)展，并提出了加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

 

　　去年年底以來，中國20多個熱點(diǎn)城市樓市升溫，漲價搶房潮再次上演。數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2016年商品房成交金額達(dá)到102503億元，突破10萬億大關(guān)。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米歷史紀(jì)錄，房地產(chǎn)行業(yè)成交量和成交價格均創(chuàng)歷史新高。中央提出房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，顯示出中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

 

　　“雖然通過行政性政策可以抑制住此番樓市過熱投機(jī)，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度和機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)隨時可能卷土重來。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機(jī)制迫在眉睫。

 

　　不過，關(guān)于如何構(gòu)建長效機(jī)制，本次會議并未給出明確指導(dǎo)思想，預(yù)期后期將有細(xì)則出臺。

 

　　住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示，現(xiàn)在應(yīng)該調(diào)整思路，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度出發(fā)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。這將繼續(xù)成為2017年中國房地產(chǎn)政策的主線。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度上來講，就是建立一套更加合理的供給制度體系，包括土地、稅收、金融等一系列的改革。

 

　　“一些領(lǐng)域金融風(fēng)險顯現(xiàn)”

 

　　中央政治局會議指出，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少突出矛盾和問題，產(chǎn)能過剩和需求結(jié)構(gòu)升級的矛盾仍然突出，一些領(lǐng)域金融風(fēng)險顯現(xiàn)，部分地區(qū)困難較大等。對這些問題，要高度重視，努力加以解決。

 

　　雖然中央政治局會議并未明確指出哪些領(lǐng)域金融風(fēng)險顯現(xiàn)，但結(jié)合近期銀監(jiān)會、央行、銀行陸續(xù)發(fā)布的一些防控金融風(fēng)險舉措來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險已經(jīng)引起政府重視。

 

　　央行10月12日曾召開商業(yè)銀行住房信貸會議，共召集了17家銀行，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。10月21日，銀監(jiān)會三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會傳遞出多個重要信息，其中最受關(guān)注的是將嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，包括嚴(yán)控銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

 

　　樓市過熱使得房地產(chǎn)市場偏離了健康穩(wěn)定發(fā)展的軌道。2016年提前一個月，房地產(chǎn)所有數(shù)據(jù)刷新了歷史紀(jì)錄。

 

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1～10月份回落0.1個百分點(diǎn)。在銷售方面，前11月，商品房成交金額以及銷售面積均刷新了歷史新紀(jì)錄。1～11月全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1～10月份回落2.5個百分點(diǎn)商品房銷售額102503億元，增長37.5%。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的中國100個城市住宅均價指數(shù)也已連續(xù)19個月環(huán)比上漲。

 

　　不過，從11月單月看，漲幅開始放緩，市場沖高回落明顯。如，2016年11月單月新建商品房成交面積同比上漲7.9%，金額上漲13.2%;而10月單月新建商品房成交面積同比漲幅則高達(dá)26.4%，金額上漲40.1%。

 

　　此次中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，“穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是我們治國理政的重要原則，對指導(dǎo)明年經(jīng)濟(jì)工作具有特別重要的意義。要在保持社會穩(wěn)定的前提下，推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域工作取得突破。”

 

　　在穩(wěn)的前提下，會議列出了“需要取得進(jìn)展”的具體任務(wù)：在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革領(lǐng)域，要求“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)有實質(zhì)性進(jìn)展;在房地產(chǎn)領(lǐng)域，要求加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;在改革領(lǐng)域，要求加快推進(jìn)國企、財稅、金融、社保等基礎(chǔ)性關(guān)鍵性改革。

 

　　長效機(jī)制破解調(diào)控總在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)

 

　　其實早在2012年，政府就在強(qiáng)調(diào)樓市要建立長效機(jī)制。

 

　　2014年3月出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中，官方首次系統(tǒng)性闡述“長效機(jī)制”，包括：調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。

 

　　然而，此后，更多的實際調(diào)控措施上仍只是采用“限購、限價”這種耳熟能詳?shù)亩绦Х绞健?/span>

 

　　此次中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)要建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，并給出了兩個標(biāo)準(zhǔn)，一要適合國情，二要符合市場規(guī)律。這表明長效機(jī)制必須立足于我國的市場現(xiàn)狀，而不能照搬國外的模式。

 

　　中央提出，希望在房地產(chǎn)市場上建立長效機(jī)制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場更好地實現(xiàn)市場化。因此，要建立起房地產(chǎn)的長效機(jī)制，不能局限在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是需要進(jìn)行全方位的改革。

 

　　國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心副主任潘建成認(rèn)為，從目前的形勢判斷，房價進(jìn)入一段平穩(wěn)運(yùn)行的時期可能性較大。未來，要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)供求格局理性分析的引導(dǎo)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異化管理，適當(dāng)擴(kuò)大需求強(qiáng)勁而供給相對滯后的城市的房地產(chǎn)供給，適度拓寬城鄉(xiāng)居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，從而為經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

 

　　顧云昌指出，2016年中國樓市區(qū)域性差異加大，出現(xiàn)這種分化的根源性之一在于土地供需的錯配——住宅供不應(yīng)求的大城市土地供應(yīng)量小，甚至無地可供，而庫存高企的三四線城市卻有很大的土地供應(yīng)量。因此，必須探索符合中國土地公有制國情的土地制度，打破城鄉(xiāng)建設(shè)用地界限。解決土地錯配，除了統(tǒng)籌戶籍、人口、產(chǎn)業(yè)等政策外，還亟須打通城鄉(xiāng)建設(shè)用地界限。打破界限時宜強(qiáng)調(diào)“適應(yīng)市場規(guī)律”，更好地引導(dǎo)市場來進(jìn)行土地供給。

 

　　海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊則表示，根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次房地產(chǎn)供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進(jìn)仍是趨勢。整體而言，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場。更多應(yīng)該用市場行為來調(diào)控，而不是一刀切的行政限制。對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調(diào)控形式。尤其是要改變過去將低端市場全部推向市場的做法。未來對于高端市場在限制其土地供給量的同時應(yīng)該大力發(fā)展租賃房市場。

圖片來源：找項目網(wǎng)