市場狂舞過后再次歸于平靜，而這樣的現實有時會很慘淡。在限購新政潮過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區已經開始集中出現轉讓地王項目股權、引入合作者開發稀釋風險的現象。

 

　　去化減緩前景黯淡，融資渠道不斷逼仄。在限購新政潮過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區已經開始集中出現轉讓地王項目股權、引入合作者開發，稀釋風險的現象。

 

　　10月初，有“地王制造機”之稱的信達地產減持杭州濱江奧體地塊股權至50%，這是塊總價拍出123億元的全國總價地王。接盤者融創中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40%與10%。

 

　　10月18日，綠城房地產集團與建發房地產集團宣布戰略合作，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。

 

　　11月，這種地王項目合作開發趨勢更加明顯。文一地產在11月1日透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。

 

　　今年斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣股減壓換現金流或成高價拿地房企的解套路徑。

 

　　地王入股潮

 

　　多位地產觀察人士表示，地王項目引入聯合開發在新政集中出臺之前已經呈現上升之勢。“這種趨勢從去年年底開始顯現，今年由于地王集中爆發所以尤為受到關注。”

 

　　較為典型的企業如首開集團。從去年年底開始，已經與萬科、中海、保利、龍湖、華潤、方興等諸多知名房企開展合作。其中在福建福州的4個土地項目上，首開都選擇與福建房企融僑集團合作的模式進行開發，而四個項目中首開與融僑的持股比例均為51%∶49%。

 

　　不過與此前房企的合縱連橫旨在加速布局的目的不同，此輪地王項目的股權解套多有抱團取暖、分散風險之意。

 

　　11月3日，泰禾集團傳出消息，公司接受信達地產委托，為信達地產在深圳坪山新區的G11337-0101住宅項目提供代建及銷售管理服務。

 

　　該項目是信達地產去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信達地產斥資30.3億元，以2.72萬元/平方米的單價拍下了前述深圳坪山新區住宅地王。這已經是泰禾第二次為信達地產代建地王項目。

 

　　此前由信達和泰禾開發的上海泰禾院子于近期開盤。但這個以泰禾院子命名的豪宅項目，其實是今年1月，信達地產以72.99億元奪得的當地最高價地塊。扣除保障房面積后，實際樓面價達6.1萬元/平方米，刷新了2015年上海土地拍賣市場樓面價的最高紀錄。

 

　　此外，在9月23日，萬科以1650萬元/畝的價格獲得了肥東FD16-12號地，樓面價超過1.2萬元/平方米。該地塊是今年肥東縣推出的面積最大的單宗地塊，而230%的溢價率以及48.8億元的總價，使該地塊成為合肥東部目前集面積最大、總價最高及樓板價最貴于一身的三料地王。

 

　　11月1日，文一地產官方微信公布，公司與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。文一房地產集團副總裁邱勝華對外表示，公司與合肥萬科成立項目公司，一方權益占比不少于40%，項目具體操盤仍是萬科，而文一地產的角色更多是財務投資。

 

　　萬科為合肥東部三料地王引入合作方的前三天，閩系房企融僑集團也為其在合肥的包河項目引入了合作者招商局蛇口。今年5月底，融僑以7.04億元總價、271%的溢價率獲得合肥包河區S1512號地塊，樓板價達1.34萬元/平方米。

 

　　被一直認為謹慎的央企同樣選擇這一方式為自己的地王項目解套。9月9日，中房地產對外披露了其與中梁地產旗下溫州中梁順置業合作開發寧波中交置業位于鄞州兩個“地王”及其構成關聯交易的重要事項。

 

　　今年8月中旬，中房地產一改過往偏于謹慎與保守的風格，投入15億元資金搶食浙江寧波鄞州區長豐地段的兩個住宅“地王”，成交樓面價分別為1.6萬元/平方米以及1.48萬元/平方米，一舉刷新了鄞州區單價“地王”紀錄。

 

　　在世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨看來，選擇與投資者合資開發是目前開發商規避融資風險的主要原因。

 

　　融資逼仄下的生存圖景

 

　　“2016年上半年，一線城市中高企的土地價格推升了買賣雙方對住宅價格的預期，從而支持了住宅價格上漲。”謝晨認為，“為了避免房地產市場過熱，政府已經開始從資金源頭對市場進行調控，禁止借助信貸杠桿降低買房門檻，其中地王項目由于高溢價、占用資金大、回報周期長而尤為突出。”

 

　　例如一向姿態進取勇猛的泰禾集團近期再次啟動了對信托資金的需求。泰禾集團今年已經花費近200億元拿地，其中蘇州兩宗土地溢價率分別達到118.4%和129%，而泰禾在3月30日以37.25億元拿下的佛山地塊也刷新了當地土地出讓單價紀錄。

 

　　10月27日，泰禾集團與中信信托合作設立信托計劃，泰禾集團擬出資16億元與中信信托設立”中信·泰禾房地產投資集合資金信托計劃“，目標規模不超過40億元，間接用于泰禾集團投資國內主要城市的房地產項目。

 

　　實際上，就在10月21日，泰禾集團收到了深交所關于發行非公開公司債券的無異議函，泰禾集團此時選擇高成本的信托融資頗為蹊蹺，有業內人士認為，泰禾集團的謹慎和監管層收緊公司債的舉措不無關系。

 

　　泰禾集團的謹慎不無道理，因為按照最新《監管函》規定的用于區分公司債發放門檻的5個關鍵指標之一，即房企最近一年扣除預收賬款后資產負債率大于65%，泰禾集團在今年上半年的剔除預收賬款后的資產負債率尚為79.74%。

 

　　而泰禾之外包括今年有拿地王歷史的信達地產、云南城投、綠地控股等企業負債率均超過80%。換句話說這些地王制造主力軍的以往寬松的融資環境將面臨嚴格的監管。

 

　　興業證券固定收益分析師池光勝認為，隨著近期一系列收緊開發商拿地資金來源的政策出臺，如銀行資金不允許用來拿地，證監會對定增資金的限制性規定以及交易所收緊了房企發債標準等，開發商拿地積極性和融資能力都將受到極大限制，償還各種拿地資金的壓力明顯增大。

 

　　而新政下的房企將何去何從?在地產分析人士看來，短期融資通道縮緊的趨勢不會改變，加之限購政策對市場的影響將在半年至一年時間內達到高峰，2017年房企凜冬將至。

 

　　顯然，從歷史經驗來看僅靠一人之力苦苦支撐龐大的地王項目并不可取。中冶置業折戟南京就是最好的案例。

 

　　在2010年~2012年期間，中冶置業一共耗資256.54億元拿下南京下關區濱江地塊。卻因2013年之后的房地產市場下行，加之拿地對工程資金占用過高最終無奈將地塊拆分拍賣。

 

　　一份來自中冶置業的報告表示：“土地儲備嚴重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風險。同時，未來2～3年可供開發的凈地極少，幾乎喪失了可持續開發的能力。”

 

　　因此轉讓股權、合作開發、分散風險，成為大多數“地王”的選擇。“對于本身不具備相應開發能力的，應做好這種高資金占用項目去快去化項目的配比。”易居研究院指出，“即便選擇合作開發也應在項目初期早作打算，而不是最后窮途末路時成為板上的魚肉。”

圖片來源：找項目網