10月28日，上交所向各債券承銷機構下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》文件，明確了房企公司債發行門檻，發行要求等。無獨有偶，深交所三日后出臺相同文件，規范房企發行公司債行為，這也印證了之前證監會擬制定房地產類公司債分類監管方案的傳聞。再加上10月21日銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，提出嚴禁違規資金進入房地產領域。隨著各類文件及消息推出，媒體風聲鶴唳，反應激烈。對于房企，近兩年公司債及銀行貸款在企業新增融資額里至少占有一半比例，若監管層針對房企這兩類融資手段進行較大限制，無疑對于房企今后的經營及融資是一個考驗。但究竟此次所謂的收緊政策，能否稱上嚴厲，對于房企之后的融資能否造成阻礙，還需要我們去小心求證。

 

　　今年房企開始普遍回歸一二線，再加上熱點城市交易市場的持續升溫，土地價格也水漲船高，房企開始高杠桿拿地，地王現象層出不窮，這也直接刺激政府神經，開始著手調控。從具體的融資政策分析來看，無論是證監會還是銀監會，此次調控都主要針對房企的高杠桿拿地現象，意在減量地王，維持一個相對穩定的市場環境。

 

　　公司債近兩年放量，政策調控溫和

 

　　從公司債來講，2015年初證監會出臺《公司債券發行與交易管理辦法》，公司債的發行主體范圍擴大，由限于境內外上市公司擴張至所有公司制法人。同時企業發行公司債的流程簡化，合理審批放權等多種利好刺激下，企業的公司債發行需求得到大量釋放，截至當前也已成為房企的主要融資方式之一。

　　

 

　　1、發行主體受限，影響中小房企融資

　　對于此次證監會擬定的房地產行業公司債券分類監管方案，從內容上看對公司債的發行主體做了限制，發行主體為主體評級為AA及以上的四類房企。對于非上市民營企業限制較大，規定企業必須進入房企綜合排名前100，發行主體門檻的提高將主要影響中小型房企的公司債融資。

 

　　2、三項規定規范市場意圖明顯

 

　　此外該監管方案還專門規定了下面三種情況不得發行公司債券：

 

　　(1)報告期內違反“國辦發〔2013〕17號”規定的重大違法違規行為，或經國土資源部門查處且尚未按規定整改;

 

　　(2)房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍“地王”，哄抬地價等行為;

 

　　(3)前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報告期內存在違規使用募集資金問題;

 

　　第(1)(2)項規定防范市場過熱，限制地王意圖明顯，對房企在交易市場上的不規范行為能起到一定的限制作用，同時也讓開發商高溢價拿地王的行為更加克制。第(3)項規定則是對房企公司債融資額度的限制，但對監管方要求較高，實施難度較大，警醒意味大于實質。

 

　　3、五項指標分類監管，控制可緊可松

 

　　在確定發行主體基礎范圍后，證監會還給出了五項監管指標，根據指標將進入基礎范圍的房企劃分為三類：正常類、關注類及風險類，三類企業公司債的批準難度也逐次升高，但都具備獲準發行的資格。若房企被劃入風險類，核準難度將會大大增加，但根據文件，若其信用評級達到AA+及以上，即可以按照關注類企業標準核準。因此該項規定可緊可松，由市場氣候決定。對于主體評級達到AA及以上的房企，能夠觸發到三項指標或以上的比例也相對較少，若未來審核趨嚴，能夠影響的也只有少部分。

 

　　4、監管新政溫和，公司債發行或趨于穩定

 

　　綜合來看，此次證監會的分類監管方案，對于房企發債限制主要在于提高了公司債的發行門檻，對中小型民企發債限制較大。但根據數據推測，這并不會對房企公司債的發行總額造成太多影響，以房企今年1-10月份發債情況為樣本，未跨入此次公司債發行門檻的房企在1-10月總共發行525.6億元公司債，僅占到同期房企公司債發行總額的7%，而此次跨入新門檻的房企同期則發行了7204.4億元公司債，為1-10月份的發債主力。從監管函的內容來看，此次新政并未對發債主力造成太大影響，可以看出監管層對于房企的貨幣政策調整較為慎重，可視為較為溫和的調控。

 

　　雖然10月份房企發行公司債額度縮水約16%，但主要是受政策調整期影響，部分房企在新政實施前采取觀望態度，而證監會也一定程度減緩了當月的審核速度，因此產生了房企公司債發行明顯縮量的情況。相信在此次政策落地后，房企未來的公司債發行額相比10月會有所反彈，至恢復平穩，發行量繼續下滑的可能性較小。雖然房企上半年通過公司債囤到相當的資金存量，但目前大房企規模仍在不斷擴張，也有將中票、信托置換成公司債控制融資成本的需求，其還是有一定的融資意愿。而且公司債發行主力此次政策受限較小，在符合政策的情況下，監管層仍會照顧其合理的融資需求。

 

　　銀行表外資金收緊明顯，房企銀行貸款受限較少

 

　　1、收緊表外資金顯調控決心

 

　　對于銀行資金，雖然銀監會并未出臺具體的政策，但在10月21日的三季度工作會議上，對于房企融資提出要嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域，加強房地產信托業務合規經營等要求。可看出銀行整頓房企貸款亂象的決心。

 

　　2、銀行控制風險，配置資金愈加謹慎

 

　　近幾年銀行的理財資金在房地產業投入不斷增高，封堵銀行理財資金進入房企將有利于控制銀行表外業務的風險，同時將減少開發商的資金流入，但銀行對于理財資金的流向監管需要進一步提高，具體的政策也需要做詳細的制定，如此銀行對于房企的資金配置將更加規范有效。從此次銀監會的口風來看，房企申請銀行貸款暫時限制不大，主要是銀行的表外資金對房企收緊，因此對房企融資有一定影響。

 

　　總結

 

　　總體來講，此次證監會及銀監會的貨幣收緊政策較為溫和，主要目的在于限制房企的高杠桿拿地行為，從側面規范土地及商品房交易市場，這也反映了中央以穩為主的政策調控態度。但此次貨幣政策的收緊將對中小型房企產生較大影響，其融資前景不容樂觀。而對于大型房企，由于其良好的評級以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對其影響有限，反倒是其盤整規模，進一步做大做強的機遇期。

圖片來源：找項目網