近十年來(lái)，房?jī)r(jià)的高速上漲屢屢成為熱點(diǎn)話題。2015年以來(lái)，央行不斷推出的“降準(zhǔn)降息”政策增加了社會(huì)貨幣供應(yīng)量，社會(huì)流動(dòng)性充裕，而同時(shí)政府在年末將減少庫(kù)存房作為2016年的目標(biāo)之一，這些因素共同推動(dòng)了新一輪的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年8月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有64個(gè)，同比上漲的有62個(gè)，上海、南京、合肥、福州、鄭州、無(wú)錫等多個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)4%，上海、南京、合肥、廈門、深圳等城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)30%。

　　然而，就在房地產(chǎn)商以及房產(chǎn)中介鉚足勁準(zhǔn)備迎接“金九銀十”中的十月時(shí)，國(guó)慶期間一系列緊縮調(diào)控政策的落地使房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然冷卻下來(lái)。迄今為止，已有21座城市啟動(dòng)了限購(gòu)限貸政策，許多城市已經(jīng)提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，要求加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。在政府嚴(yán)厲的調(diào)控之下，可以預(yù)見(jiàn)此輪房?jī)r(jià)上漲將會(huì)有所停滯。那么房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲的背后究竟是什么原因在推動(dòng)呢?

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出周期性上漲趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)是關(guān)系著國(guó)民生計(jì)方方面面的核心產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，所以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必須要重視發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面需要滿足居民的基本住房需求，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度繁榮可以帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

　　自從住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪上漲周期，呈現(xiàn)明顯的周期性特征，先是快速上漲，緊接著是政府的調(diào)控，最后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫低迷，之后會(huì)開(kāi)始新一輪的上漲。

　　第一輪上漲周期起源于2005年左右，在2006-2007年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生之前，我國(guó)出口商品大幅上升，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之上升。但是緊接著美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，我國(guó)商品出口額下降，經(jīng)濟(jì)增速放緩，房?jī)r(jià)的支撐力開(kāi)始動(dòng)搖，2008年房?jī)r(jià)下降幅度達(dá)到10%。

　　為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沖擊，政府出臺(tái)“四萬(wàn)億”的刺激政策，開(kāi)啟了第二輪上漲周期，2009年房?jī)r(jià)立竿見(jiàn)影，迅速上漲，增幅一度達(dá)到40%，2010房?jī)r(jià)依然保持迅猛增長(zhǎng)趨勢(shì)。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲加上通脹的抬升，促使中國(guó)人民銀行開(kāi)始收緊貸款和房貸政策。

　　第三輪上漲波動(dòng)周期發(fā)生在2012-2014年。在大量人口涌入的剛需之下，北京房?jī)r(jià)在2012年上半年止跌回升，并且在兩次降息的推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲，一直持續(xù)到2013年底。進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸冷卻，房?jī)r(jià)上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌。

　　最近一輪周期從2015年開(kāi)始啟動(dòng)。央行不斷推出的“降準(zhǔn)降息”政策以及政府將去庫(kù)存房作為2016年目標(biāo)之一等措施，誘發(fā)了房?jī)r(jià)的新一輪上漲。

　　四輪波動(dòng)周期中，房?jī)r(jià)上漲的直接原因各不相同，第一輪波動(dòng)主要是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷深入導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的普遍上漲，第二輪與第四輪都與政府的政策緊密相關(guān)，第三輪則是與人口流動(dòng)有關(guān)。不同原因?qū)е碌姆績(jī)r(jià)上漲表現(xiàn)形式也不同，前兩輪中房?jī)r(jià)上漲都是全國(guó)范圍內(nèi)的上漲，而后兩次的房?jī)r(jià)上漲更多的是表現(xiàn)在一、二線城市的區(qū)域性上漲。

　　房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本原因在投資需求難以得到滿足

　　從近幾次房?jī)r(jià)上漲周期的表現(xiàn)與政府調(diào)控的結(jié)果來(lái)看，政府調(diào)控只能在短期內(nèi)延緩房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，卻無(wú)法在長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。所以找到房?jī)r(jià)上漲背后的深層次原因，從根本上解決房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)所帶來(lái)的問(wèn)題，是十分有意義的。

　　對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，有些學(xué)者認(rèn)為是貨幣超發(fā)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲與貨幣超發(fā)之間是有相關(guān)性的，但是卻不一定是因果關(guān)系。如果是貨幣超發(fā)造成了房?jī)r(jià)的上漲，那么這種影響應(yīng)該是普遍性的，造成全國(guó)房?jī)r(jià)普遍升高。但事實(shí)上，2015年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲并不是一致性的，一、二線城市與其他城市相比，房?jī)r(jià)漲幅度大不相同。即便是存在超發(fā)的貨幣進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么在此之前，也存在其他原因?qū)е铝素泿艜?huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是進(jìn)入其他的市場(chǎng)。

　　除此之外，也有些說(shuō)法認(rèn)為是地方政府對(duì)于土地市場(chǎng)的壟斷導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升。在我國(guó)，地方政府作為土地的征收者和供給者，在市場(chǎng)上具有“雙頭壟斷”地位，而土地財(cái)政也成為地方政府創(chuàng)收的主要方式。從房?jī)r(jià)構(gòu)成來(lái)看，在房?jī)r(jià)較高的一、二線城市中，地方政府所得占房?jī)r(jià)的比例均在60%以上。因此，只有通過(guò)不斷提高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商才能從中獲取利潤(rùn)。在這種說(shuō)法中，認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足，需求大于供給才導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的大幅上升。只有放開(kāi)土地供給，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期中才可能保持平穩(wěn)趨勢(shì)。但在這種說(shuō)法下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給所對(duì)應(yīng)的需求早已不僅僅只是滿足人們的居住需求了，對(duì)應(yīng)的需求是現(xiàn)在被過(guò)度賦予投資品屬性的房屋需求，在這種情況下，即便是放開(kāi)土地供給，也依然滿足不了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的投資需求。

　　因此，從本質(zhì)上講，導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)最直接的原因就是房地產(chǎn)被過(guò)度賦予了投資品屬性，脫離了其商品屬性。房屋作為居民生活的必需品，其需求應(yīng)該是滿足居民的居住需求，此時(shí)房屋的價(jià)格應(yīng)該是由房屋供給與居住需求所決定的。但在我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善、居民的富余資產(chǎn)投資渠道不足的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)則成為了實(shí)現(xiàn)保值增值、滿足投資需求的資產(chǎn)配置方向。在這種情況下，中高收入階層會(huì)將部分財(cái)富投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來(lái)滿足其保值增值的資產(chǎn)配置需求。隨著房?jī)r(jià)的上漲，低收入者也會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期，認(rèn)為如果現(xiàn)在不趕緊買房，以后只會(huì)更加買不起房，于是紛紛選擇貸款買房，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。這種對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預(yù)期一旦形成，會(huì)吸引更多的資金流入，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的居高不下。然而基本的住房需求得到滿足是居民生活質(zhì)量的基本保證，任由房?jī)r(jià)不斷上升，會(huì)導(dǎo)致國(guó)民生活質(zhì)量的下降，無(wú)法保證居民最基本的住房需求，甚至?xí)斐缮鐣?huì)生活的不穩(wěn)定。所以如何恢復(fù)房屋的商品屬性，讓人們不再將其作為保值增值以及投資的主要投資渠道，才能真正解決房?jī)r(jià)過(guò)快上升的問(wèn)題。

　　資本市場(chǎng)發(fā)揮作用，引導(dǎo)資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民財(cái)富的不斷積累，居民財(cái)富除了滿足基本的生活需求之外還有富余，富余的財(cái)富也就產(chǎn)生了資產(chǎn)配置的需求，人們需要一個(gè)完善的資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)的保值增值。2014年至2015年股市的暴漲暴跌，也反映了我國(guó)資本市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，居民財(cái)富除了將資金投入資本市場(chǎng)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，并沒(méi)有其他的投資渠道可以投資，所以當(dāng)資本市場(chǎng)不穩(wěn)定的時(shí)候，居民就會(huì)將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)以尋求保值增值的需要。因此，解決房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的關(guān)鍵在于讓資本市場(chǎng)發(fā)揮作用，引導(dǎo)資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，向資本市場(chǎng)流入。

　　第一，建立健全多層次資本市場(chǎng)體系，滿足不同投資者的要求。建立健全多層次的資本市場(chǎng)體系，有利于調(diào)動(dòng)民間資本的積極性，將儲(chǔ)蓄化為投資，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前我國(guó)儲(chǔ)蓄率較高，存在人們富余資金無(wú)處投資的情況，這反映了我國(guó)資本市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)層次不夠豐富，產(chǎn)品種類不齊全，資金供求雙方不能有效匹配的矛盾。不同的投資者，投資偏好不同;不同的企業(yè)，其融資需求也不相同。多層次的資本市場(chǎng)體系可以提供多樣化的市場(chǎng)與產(chǎn)品，為不同的參與者提供更有效的服務(wù)，吸引更多的資金流入資本市場(chǎng)。

　　第二，加強(qiáng)投資者保護(hù)工作。作為資本市場(chǎng)上的重要參與者，只有當(dāng)切身利益得到充分保護(hù)的時(shí)候，投資者才會(huì)更加積極的參與資本市場(chǎng)交易。因此，應(yīng)建立健全投資者適當(dāng)性制度，優(yōu)化投資回報(bào)機(jī)制，保障投資者知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)，推動(dòng)建立多元化糾紛解決機(jī)制，嚴(yán)厲懲處違法違規(guī)行為，加強(qiáng)中小投資者教育，創(chuàng)新服務(wù)中小投資者的組織體系和服務(wù)方式。

　　第三，推動(dòng)資本市場(chǎng)法制建設(shè)。金融工具作為資本市場(chǎng)交易的主要對(duì)象，其本質(zhì)就是契約承載的信用關(guān)系，需要法律來(lái)保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。完備的法律體系是資本市場(chǎng)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是投資者尋求權(quán)益保護(hù)的依據(jù)。因此，應(yīng)加強(qiáng)資本市場(chǎng)法制建設(shè)，努力營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，落實(shí)嚴(yán)格的保護(hù)和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道，實(shí)現(xiàn)對(duì)守法經(jīng)營(yíng)主體受害時(shí)的權(quán)利救濟(jì);又有嚴(yán)密有力的監(jiān)管措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)違法主體的懲罰和制裁。

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