三季度過后萬科依然是地產(chǎn)圈關(guān)注的焦點(diǎn)。剛剛發(fā)布完三季報(bào)又接手凱雷旗下的上海中區(qū)廣場，“傷”與“商”成為了市場的關(guān)注點(diǎn)，股權(quán)之爭讓萬科很受傷，同時(shí)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)正在不知不覺中慢慢崛起。

　　“一哥”的面子

　　對(duì)于萬科而言剛剛過去的三季度并不快樂，被恒大超車，接下來的四季度萬科或許也很難受。

　　今年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1992.1萬平方米，銷售金額2629億元，同比分別上升38.1%和43.7%。其中，海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積1.5萬平方米，銷售金額14.9億元。業(yè)績基本與去年全年持平。

　　不過，恒大的業(yè)績更為亮麗，今年前三季度恒大累計(jì)銷售額已達(dá)到2805.8億元，不僅較去年同期大增117.9%，而且比去年全年2013億元的銷售額還多出了近四成。僅在9月當(dāng)月，恒大銷售額就達(dá)到475.2億元，同比增長323.6%。在銷售數(shù)據(jù)上，恒大已然超過萬科，而且差距達(dá)到176.8億元，能否在四季度扳回一局還是一個(gè)未知數(shù)。

　　對(duì)于作為多年“一哥”的萬科而言，“面子”很重要。在萬科三季報(bào)的闡述中多了一條，截至9月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有2506萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約3063.7億元。按照萬科給出的官方解釋，意味著萬科尚有434.7億元未結(jié)款。

　　傷痛猶在

　　拋開房地產(chǎn)“一哥”的爭斗，萬科業(yè)績之下的傷痛依然存在，對(duì)于萬科而言在保證業(yè)績的同時(shí)，穩(wěn)定軍心更加重要。

　　在今年8月的中報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬科董秘朱旭表示，股權(quán)事件以來，萬科業(yè)務(wù)拓展受到影響，物業(yè)中5個(gè)洽談合作項(xiàng)目因股權(quán)問題暫緩、變更或考慮終止合作;1家物流地產(chǎn)的合作方要求調(diào)整合作條款;多家境外基金和銀行暫緩了項(xiàng)目合作與貸款。同時(shí)萬科人力資源部門負(fù)責(zé)人表示，目前獵頭集中針對(duì)萬科員工挖腳的情況已經(jīng)非常嚴(yán)重。公司6、7月離職率也明顯提高，萬科今年上半年離職人數(shù)已經(jīng)達(dá)到去年全年的數(shù)量。在三季報(bào)中，萬科特別強(qiáng)調(diào)下半年公司以“穩(wěn)定隊(duì)伍”作為工作重點(diǎn)，采取多種措施穩(wěn)定局面。

　　不過，對(duì)于萬科目前的狀況，資本市場的擔(dān)心猶在。標(biāo)準(zhǔn)普爾維持公司“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，將公司的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”;其后，穆迪也將公司的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。中誠信證券評(píng)估有限公司亦對(duì)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變化的影響表示關(guān)注。公司將繼續(xù)加強(qiáng)與各類金融機(jī)構(gòu)的溝通，減少評(píng)級(jí)展望調(diào)整對(duì)公司融資可能帶來的影響。

　　同時(shí)，萬科的后續(xù)項(xiàng)目儲(chǔ)備依然不容樂觀。前三季度，萬科累計(jì)新增99個(gè)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算規(guī)劃建筑面積約1149.7萬平方米，平均土地成本為5043元/平方米。照此計(jì)算，前9個(gè)月萬科花在土地補(bǔ)倉上的費(fèi)用已近580億元。對(duì)此，朱旭表示：“隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策出臺(tái)，未來土地市場有望回歸理性，公司將繼續(xù)關(guān)注市場機(jī)會(huì)，積極探索多元化的項(xiàng)目獲取途徑，確保公司可持續(xù)發(fā)展需要。”截至9月底，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積合計(jì)3331.1萬平方米。

　　押寶商業(yè)

　　對(duì)于萬科而言，穩(wěn)業(yè)績的同時(shí)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也變得十分重要。目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)板塊正在迅速崛起，投入的資金與住宅的差距正在拉近。

　　10月28日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司通過其全資子公司V Capital Limited全資子公司C Plaza Co. Ltd.，收購了Central Plaza Holding Co.Ltd全資持有的Central Land Estate Limited的全部股權(quán)。公告顯示，目標(biāo)公司的全資子公司Shanghai Central Land Estate Ltd. (上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司) 持有一座位于上海黃陂北路中區(qū)廣場的100%權(quán)益，項(xiàng)目體量4萬平方米。雖然未透露具體金額，不過萬科將為境內(nèi)貸款協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)提供財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。而此前凱雷收購該項(xiàng)目的成本為16.7億元。在今年8月21日，萬科H股披露了收購黑石集團(tuán)名下商業(yè)地產(chǎn)公司，并表示將通過成立投資基金，以128.7億元收購黑石集團(tuán)名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。黑石集團(tuán)聯(lián)營公司所管理的基金持有印力集團(tuán)及MWREF大多數(shù)股權(quán)。去年12月10日，萬科置業(yè)香港全資子公司VCapitalLimited與李錦記全資子公司FOXTAILINVESTMENTSLIMITED合資成立公司BAYLINEGLOBALLIMITED，以57億元的價(jià)格收購瑞安房地產(chǎn)有限公司旗下的天地3號(hào)項(xiàng)目。

　　不足一年時(shí)間，萬科通過香港上市平臺(tái)耗費(fèi)近200億元發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，按照郁亮的規(guī)劃，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8：2。在告別了圍繞自身住宅項(xiàng)目服務(wù)的初期階段，萬科的商業(yè)地產(chǎn)正式開始走向市場化。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)