在剛剛結(jié)束的國慶黃金周，國內(nèi)許多城市的居民關(guān)心的，不是如何躲避各大高速的擁堵盛況，而是如何在接踵而至的樓市限購政策中，分得一杯羹。

　　短短七天，20座城市的調(diào)控文件呼嘯而來，10月8日晚間，上海、南昌也再次接連出臺(tái)“限購令”。各城市新的規(guī)定，都提高了購買住宅時(shí)必須的首付比例，又對已購買住宅的人再次購買做出限制，遏制房價(jià)過快上漲，打擊投資性炒房行為。

　　而在去年，各地還在比拼放松限購條件。

　　前幾年房地產(chǎn)過度開發(fā)，使很多地方早已超過當(dāng)?shù)匦枨螅瑢?dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩。因此國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)去庫存政策，本意是降低三四線城市的商品房庫存，沒想到出臺(tái)政策的指向性不明確，使得一二線城市也施行了政策寬松的購房條件，讓資本一下子找到突破口。

　　投資者們一窩蜂地?fù)磉M(jìn)一二線城市。使得這些城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)“漲價(jià)去庫存”的景象，這也是今年房地產(chǎn)最為顯著的特征。于是，一線城市和部分二線核心城市去庫存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，但房價(jià)卻一路狂飆猛進(jìn);三四線城市的房價(jià)卻持續(xù)低迷。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)市場能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是供求是否平衡，只有搞清供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)買方的需求分為四類：第一類是投資需求;第二類是資金富足的可支配收入者;第三類是普通消費(fèi)者的貸款買房需求，即剛需，是目前購房群體中占比最大的一部分;第四類是資金不足買房者的投機(jī)需求。

　　如果購房需求以可支配收入和普通貸款可還款的剛需為主類，那么市場是可以在正常軌道下維持下去的。但如果購房需求中，不理智的投機(jī)者占比達(dá)到一定程度，市場風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，房價(jià)越容易偏離正常軌道，也就產(chǎn)生了房產(chǎn)泡沫。當(dāng)這個(gè)泡沫膨脹到了臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)市場很可能出現(xiàn)崩盤。

　　從需求端來看，很大程度上是因?yàn)楣┙o端存在問題。我國房價(jià)為什么始終沒有辦法有效抑制其升溫?

　　在記者看來，問題就在于，目前我國房產(chǎn)供求關(guān)系十分不清晰。如果是供給小于需求，那么屬于賣方市場，只會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量緊張這類問題，價(jià)格只會(huì)上漲，但這種上漲是可以接受的。但如果市場已經(jīng)是供給大于需求了，那么存量房就已經(jīng)進(jìn)入“浪費(fèi)”狀態(tài)，最終形成地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩。產(chǎn)能過剩下的價(jià)格偏離，是一種非正常引導(dǎo)，又會(huì)誘使非正常供給持續(xù)增長。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)或者人口老齡化達(dá)到一定程度，投機(jī)者高價(jià)買入的房子無力償還貸款或無法順利變現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩就會(huì)大面積集中爆發(fā)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場的崩盤。

　　如今的限購令是不是政府在終結(jié)這輪房市的暴漲，引導(dǎo)資金流向三四線城市去庫存?如果是這樣，那么三四線城市樓市的春天是否會(huì)來臨了呢?

　　其實(shí)也不見得。

　　記者看來，其一，三四線城市居民雖有住房剛需，但大部門居民卻缺乏支付和購房能力，政府的稅費(fèi)補(bǔ)貼對于超出他們購買能力的房價(jià)來說，無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求。

　　其二，如果投資者在三四線城市買房，看么看中的就是樓市的升值空間。很明顯，三四線城市的商品房因?yàn)榕涮自O(shè)施不全且市場集中度不高，升值空間很難超過一二線城市。精明的投資者們，或許并不一定要把這塊寶壓到三四線城市上。

　　失去了購買需求和投資的三四線樓市，將仍然不是一塊香餑餑。

　　那么目前來看，閑置的資金將會(huì)去哪兒呢?經(jīng)過2015年的牛市，股市已經(jīng)呈下行狀態(tài)，再加上制造業(yè)低迷，資金想要尋找出路，獲得較高收益，房地產(chǎn)自然還是成了不二首選。如今，市場上龐大的資金既不入股市，又不入樓市，是否仍在為下一輪房價(jià)的暴漲積蓄能量?

　　房價(jià)的關(guān)鍵在于，供給端和需求端中，誰問題更嚴(yán)重。只有搞清這一問題，對癥下藥，房地產(chǎn)市場才有可能健康發(fā)展，否則只能是立桿見影，但治標(biāo)不治本的事實(shí)仍在。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)