高位加杠桿致樓市升溫，未來購買力萎縮風險加大

 

　　一段時間以來，我國熱點城市的樓市超預期升溫，已經成為社會集中關注的焦點。雖然今年以來熱點城市樓市“量升價漲”有合理性，但新房和二手房市場交易價格在短期內如此大幅上漲，很大程度顯示出市場的狂熱色彩。無論房價上漲多高，住房終究是服務于居住屬性。當中低收入人群無力再接房價上漲的最后一棒，所謂樓市財富的名義增值終將歸為一場財富幻覺。

 

　　今年以來我國熱點城市房價短期內大幅上漲，市場高溫持續不退，并非全無理性。全球范圍內過于寬松的貨幣政策環境，導致金融市場長期利率中樞持續下移，為包括住宅在內的資產價格提供了強勁增長動力。相對獨特的區域經濟政治中心位置和較為完善的人文社會基礎設施稟賦，使得我國熱點城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力，進而成為住房投資投機炒作經久不衰的基礎。實體經濟的優化調整尚未完成，而實業投資回報急劇下降，從某種程度上也顯著增加了房地產投資的吸引力。據中國指數研究院數據，2016年8月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。另據國家統計局數據顯示，2016年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，熱點樓市繼續升溫并向非熱點樓市擴散。廈門新建商品住宅價格同比上漲44.3%，領漲全國70個大中城市，其他熱點城市房價漲幅也均在20%以上。

 

　　而熱點城市房價大幅升溫背后，是家庭加杠桿意愿空前高漲。2016年前7個月全國新增個人房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍;8月份又新增住戶中長期貸款5286億元。截至2016年8月末，全國住戶人民幣中長期貸款同比增長28.19%，增速持續上升;較人民幣各項貸款、非金融企業和機關團體貸款增速分別高出15.22個和17.74個百分點，家庭加杠桿動力十分充足。

 

　　即使在部分熱點城市重新啟動限購、限貸政策后，地價房價上漲并未止步，而新房銷售成交量創出歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京“搶房”的反常一幕也在上演，市場盲目樂觀情緒濃郁。比市場盲目樂觀更為可怕的是，若房價持續超預期大幅上漲，將接近初次置業人群購買力的極限，正在摧毀人們創業創新的熱情，損害國民經濟運行的穩健性。熱點樓市巨大的資金虹吸效應，延緩了非熱點城市城鎮化進程，傷害到地方產業的健康發展，進一步加劇融資難融資貴問題。目前看，當前熱點城市房價接力上漲的風險正加快顯現。熱點樓市如此之高的絕對價位，已經對城鎮居民收入形成過度偏離，可能正導致市場未來增長動力急劇消退。住宅購買行為本質是貨幣財富向住宅不動產轉化的過程。在住宅不動產配置上升同時，家庭貨幣財富減少。截至2016年8月末，全國住戶人民幣存款同比增長9.23%，較人民幣各項存款和非金融企業存款增速分別低2.02個和8.96個百分點，家庭可支配貨幣財富的相對縮水，意味著未來住宅購買力正急劇萎縮。不管支持熱點城市房價上漲的理由有多少，房價上漲空間終將決定于初次置業人群的購買力。無論是歷史還是現實，房地產泡沫一旦形成，都不會平穩消減，最終都將會以急劇調整方式擠出泡沫，給國民經濟形成巨大沖擊。

 

　　在“資產荒”背景下，金融機構對個人住房抵押貸款的追捧，既基于首付比給予金融機構貸款的安全邊際，也主要考慮到借款背后的房產抵押價值。理論上分析，熱點城市個人住房抵押貸款普遍30%以上的首付比，在房價下跌30%時，也難以立即觸發金融機構個人住房抵押貸款不良風險。但在本輪房價短期內大幅上漲背后，相當部分首付款并非來自家庭多年積蓄，杠桿在首付款中的應用肆無忌憚;而銀行對購房人收入真實性的審核流于形式，顯著增加了個人住房抵押貸款的信用風險。盡管個人住房抵押貸款是當前銀行持有的優質資產，也不能基于過往經驗就可以忽視潛在的金融風險隱患。應該看到，當前我國房地產業對國民經濟拉動的邊際作用正在加速消減。即使在房價大幅上漲后名義財富巨大增值，北京和上海家庭的消費意愿并未出現可持續性積極變化。2016年前8月，北京和上海的社會消費品零售總額分別增長4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個和0.1個百分點。房價上漲所形成的巨大套利機會，降低了企業經營實體經濟的興趣。房地產業升溫與非地產業相對低迷，充分反映出當前宏觀經濟金融運行的潛在風險。為維持房價所需要的資金規模與日俱增，非地產部門資金失血嚴重，反過來又會加劇房地產金融風險集聚，進而形成惡性循環。

 

　　綜合來看，有限理性是人類認知與行為局限性的集中反映。當前市場對熱點城市房地產市場發展前景的過于樂觀的情緒，不排除有失控的風險。限貸、限購固然可以降溫樓市，可能并非長久之計。應該加大熱點城市住房供應規模，大幅提高住房投資、投機性住房交易成本和持有成本，根據房屋交易價格通過累進稅等市場機制調節住宅市場供求，強化金融機構房地產信貸風險防范，消除房價過快上漲對居民消費和社會投資的擠出作用，努力實現樓市運行風險總體可控。

 

　　房地產信托市場前8月發行規模達1549億，同比漲13.7%

 

　　用益信托最新統計數據顯示，2016年1-8月份，集合信托市場上共計發行595只房地產信托產品，發行規模達1549.16億元，同比上漲13.7%。具體來看，8月單月，房地產集合信托共發行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時，從環比來看，8月信托發行額較上月的195.9億元環比上漲21.4%。值得注意的是，隨著房地產市場降溫以及“去庫存”政策的推出，自2015年以來，在信托資金投向中，房地產行業占比整體呈下滑趨勢。信托業協會發布的數據顯示，2016年第二季度，房地產信托總體規模1.31萬億元，占比8.52%，規模、占比均出現不同程度下滑。國投泰康信托研究發展部報告顯示，2016年以來，集合類房地產信托從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產信托的發行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

 

　　業內人士指出，房地產集合信托產品的發行在經歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規模居首，占信托募資總額30.45%。“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機構人士表示。房地產業務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業務。統計顯示，今年以來發行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個月，房地產信托發行規模達50億元以上的信托公司多達8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業信托和杭工商信托。

 

　　“信托公司正逐步改變原來必須的抵質押融資，對于實力強勁、有發展前景的房企，可以考慮股權投資。”格上理財研究員樊迪表示，信托公司轉換成這種模式，可更好地控制風險，信托公司可以派人進行現場管理，比如出席董事會、享有一票否決權、保管財務印章等方式，實現對房地產項目的全面監控，盡可能降低風險。數據顯示，2015年涉及股權投資的房地產信托占房地產信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來看，涉及股權投資項目占總數比例也達50%。

 

　　具體來看，8月30日，房企陽光城披露，擬實施融資方案，由五礦信托以3.47億元價格，受讓其全資子公司持有的長沙中泛置業有限公司20%股權，期限不超過12個月，到期后由陽光城全資以3.47億元回購上述股權。7月15日，地產公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來京御房地產開發有限公司增資。不過，在云南信托研發部負責人王和俊看來，做明股實股的項目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤逆勢上漲，利潤大幅增長的原因便是進行大量地產股權投資，與開發商同股同權，但實際情況便不得而知。“就看是真股權還是假股權，因為信托公司難以像地產商那樣專業，對于管理、資金的監管大多最后不得不委托原開發商。”王和俊認為，從目前的情況來看，市場上大都還是偏重于“明股實債”。據介紹，所謂“明股實債”，就是表面上是股權投資，實際是雙方通過抽屜協議寫明僅持有股份、分享收益，但實質并不參與管理。同時，需在協議中注明在特定時間內，另一方需無條件按約定價格或條件，轉讓或回購這部分股權。有業內人士坦言，“明股實債”的好處在于優化融資方資產負債表，但壞處在于融資成本較高。

 

　　有消息人士近日指出，監管層正醞釀針對房地產企業發行公司債設立準入門檻并實施分類管理。未來將強化對發行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施和債券契約條款安排，強化募集資金用途管理，構建“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準，實現總量合理、結構優化、扶優限劣和風險可控。其中，房企發行債券資質為主體評級AA及以上的房地產企業，同時還需滿足境內外上市公司、省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產企業、以房地產為主的央企、中國房地產行業協會排名前100的其他民營非上市房企條件之一。此外，還對凈利潤、除預收款后資產負債率、存貨價值、開發成本進行監管分類。消息指出，在目前交易所申報的發債企業中，有53家企業不符合基礎范圍的要求;而在111家符合基礎范圍要求的企業中，12家房企被劃入風險類，而25家被列入關注類。

 

　　上海銀監局此前發文指出，銀行需立即終止與違規房產中介合作，表示對于為購房人提供或參與首付款或尾款等融資服務，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個人住房貸款中集中爆發不良貸款的，發布未經產權人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項違規行為的房地產中介機構，商業銀行應立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單報送上海市銀行同業公會。并明確商業銀行不得與合作機構相互勾結提供“首付貸”等違法違規的金融產品和服務，不得將金融服務與中介服務捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機構經濟利益。對此，業內人士認為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調整而告一段落，以杠桿推動的增長前景難以長期支撐。預計房地產銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%,并在2017年降至0，而投資亦如此。

 

　　2016年房企永續債暴增109%，實際負債率比想象的更高

 

　　2016年是上市房企猛踩油門擴張的一年，同時也是房企有息負債上升的一年，特別是永續債占比不斷上升。根據克而瑞統計數據顯示，2016年中期末，加上永續債之后，65家房企的總有息負債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業擁有永續負債，總計1726.82億元，同比增加109%。其中最多一家在2016年中期以永續債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，第二名的碧桂園(2007.HK)擁有永續債166億元，同比暴增517.01%。首開股份(600376)擁有永續債90億元，融創中國(01918.HK)永續債68.25億元。

 

　　所謂永續債是指沒有到期日的債券。永續債的發行方只需要支付利息，沒有還本義務。由于在核算時算作權益而非債務，與此同時，永續債的債券性質并不會對公司股權稀釋，因此很大程度上可以修飾房企的資產負債表。但是對于企業來說，永續債并非真正意義上的股權投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，澎湃新聞發現，一旦永續債被計入負債，房企的實際負債率大幅度提高。研究機構克而瑞的比較了把永續債作為權益和作為債務計算出的不同凈資產負債率，綠地控股(600606)從303.86%上升到315.00%(今年剛剛開始運用永續債)，朗詩地產從193.39%上升到253.35%，融創中國從85.11%上升到148.95%，首開股份從98.78%上升至164.85%。實際上，在將永續債計入債務后，考量這部分因素，房企的平均凈負債率由2015年中期的76.91%上升至2016年中期的77.79%。克而瑞稱，永續債(永久資本證券)作為一種新的融資工具被部分房企加以運用，雖然永續債券在財務報表上歸屬于股本工具，但它的實質是明股實債，合約里往往設定了很多收益的保底條款，所以它進一步提高了上市房企的真實負債水平，加大了財務負擔。

 

　　永續債有以下幾個特征：一是沒有明確的到期時間或者期限非常長;二是利息水平較高或可調整，時間越長利率越高;三是可以無擔保;四是清償順序很靠后，低于一般債券。僅優先于普通股與優先股。中投證券相關人士指出，永續債的時間是比較長的，屬于沒有時間限制的一種債務。永續債的初始利率就比較高，通常來說第三年開始利息會增加。以綠城中國今年4月發行的一筆4億美元永續債為例，年息為5.5%。遠高于房企的公司債成本。2015年，萬科發行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率更是僅為3.5%。2016年6月，萬達商業5月發行的一筆境內規模最大的公司債第二期規模80億元，第三期規模50億元，票面利率均為3.95%，期限均為5年。某房企CFO稱，公司規模不同，公司債的成本也會有差異，但是永續債成本的確會高。特別是今年以來，包括信托的成本也逐漸降低，在房企的所有融資渠道中，永續債的成本的確是高的，如果3年以內不還，成本還會猛增。所以，發行永續債的企業，一般都是會提前歸還。

 

　　碧桂園首席財務官吳建斌此前表示，截至今年4月，碧桂園已還清30億元的永續債，余下的166億元也將在年底逐漸還清。“今年永續債這個產品暫時是不想用了，因為成本比較高。”永續債成本既然高，為何房企在今年以來，要加大永續債的規模呢?上述房企CFO稱，從今年永續債規模上升的企業看，一般都是投資規模較大的上市企業，需要通過修飾財務指標，降低負債率的房企。分析人士稱，永續債會增加公司的財務成本，但是也是一把雙刃劍。從此類債務的屬性看，由于不規定到期期限，所以此類債務適合投資中長期資金需求的項目。對于地產公司來說，適合涉及一些開發周期長的項目。永續債的使用發揮了兩個效用。第一是獲取一些低成本、期限長的融資，同時免去了還本的壓力。第二是積極改善企業負債結構，由于是一種非常特殊的債務，所以有時候根據不同的財務成本核算方式，能夠較好地粉飾負債數據。克而瑞分析稱，永續債往往是前2~3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的，但對于其他中小房企而言依舊需要謹慎選擇。

 

　　全國多地房價地價雙漲，各地調控新政密集發力

 

　　今年以來，北京出現了土地市場斷頓情況，9月29日，北京國土局發布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。同時，房地產銷售市場普遍好于預期。在此背景下，三季度一二線熱點城市土拍競爭更加激烈，高價地數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價、總價地塊。與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續發展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變為“收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟“限貸、限購”。業內認為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護市場平穩運行之間保持相對平衡。

 

　　近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態，房價快速跳漲，使得業主違約現象頻繁出現。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。業內人士分析表示，回望近三年來的樓市發展進程，自2014年3月房價見頂之后，國內樓市進入了長達半年的疲弱期，呈現量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出臺各項政策刺激樓市，國內房地產市場就此進入這一輪增長周期。CREIS中指數據顯示，第39周重點監測的33個城市成交面積環比增長45.5%。其中30個城市環比上行，占監測城市的91%;與去年同期相比，33個代表城市成交量整體回升32.4%，其中20個城市同比上升。分城市來看，各線城市成交同環比全部上揚。環比來看，一二三線城市全部上升，且上升幅度均超3成，其中三線代表城市增幅最高;同比來看，各線城市均呈增勢，三線代表城市增幅超5成。其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。

 

　　房價和土地市場的聯動作用一直都密不可分。在大部分城市房價快速上漲的背后，是土地市場的持續火爆。今年以來，一二線城市土地市場接連出現高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，“面粉貴過面包”等現象成為常態。據統計，1-8月全國“高價地”數量已經達到194宗。9月29日，北京國土局發布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業內普遍認為，北京土地市場“斷頓”5個月才出現商品房住宅土地供應，將加劇土拍市場的競爭局勢。相關業內人士表示，北京出現了土地市場斷頓，導致樓市2016年供需比已經達到了1:14。因此，目前多家企業期待土地市場開閘，未來出現高價地的可能性非常大。“從全國包括北京的市場情況看，土地供應減少將是未來趨勢，”張大偉告訴《經濟參考報》記者，當下全國范圍內，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現了高價地。尤其是一二線城市高價地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。相關機構數據顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億，刷新同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%。

 

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發布加強房地產市場管理實施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續。同日，濟南市出臺規范市場交易和秩序房地產相關指導政策。28日，近期房價上漲比較明顯的福州市也出臺了七條調控政策。業內進一步預測，后續有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環一線周邊城市將超過十個。不僅如此，下半年以來，先后有國土部、住建部、財政部、國資委、證監會等多個主管部門針對土地市場、商品房銷售市場、中介市場、開發商融資渠道等環節釋放出從嚴監管，政策收緊的信號。一二線城市接連落地限購、限貸、限價調控政策，短期內難以扭轉企業高價拿地的市場預期，熱點城市土地市場熱度還將維持一段時間。預計四季度，熱點一二線城市土地供應將明顯增多，屆時土地高價成交仍是大概率事件，高價地的數量也將維持在較高水平。不過，相關人士表示，隨著房地產市場在今年3月底達到歷史高點，全國樓市在二季度開始出現局部收緊調控政策趨勢，分城施策逐步落地，交易量在連續升溫后開始出現回落跡象，房價漲幅也逐步收窄。“但市場的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場恐慌，使得三季度樓市再次出現二次爆發，加速趕頂”。

 

　　對于未來的樓市走向，市場的加速趕頂已經是“強弩之末”，在購房需求已經被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由于“恐慌”，對未來購房需求進一步透支。“因此，未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經歷了18個月的上漲周期后，最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期”。

 

　　住建部嚴查違規銷售，恒大、中海被點名

 

　　住建部10月2日在官網發文，要求濟南市嚴肅查處房地產開發企業違法違規銷售行為，知名房企恒大集團和中海地產被點名。住建部稱，針對近日恒大集團在濟南市開發的“恒大御峰”“恒大濱河左岸”項目，濟南中海地產投資有限公司開發的“中海國際社區”項目存在的違法違規銷售，以及惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產市場秩序的行為，住房城鄉建設部要求濟南市相關部門立即調查，依法嚴肅處理，并將處理結果盡快向社會公布，保護購房人合法權益。10月2日晚間，CCTV《新聞聯播》也對恒大集團違規銷售一事進行報道。

 

　　“房天下”網站樓盤信息顯示，恒大御峰和恒大濱河左岸于10月1日開盤認籌，恒大御峰樓盤的一期精裝房均價報價為9000元/平方米，認籌享3千抵2萬。恒大濱河左岸樓盤也推出了認籌享交3千抵3萬的活動。9月28日，濟南市政府出臺《關于保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》(簡稱“濟八條”)調控樓市，針對樓盤“捂盤惜售”和未取得預售許可便收取“認籌金”的亂象都做出明文規定。“濟八條”要求強化商品房預(銷)售行為監管。開發企業未取得商品房預售許可，不得以電商團購、認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。已取得預售許可的商品住房項目，開發企業須在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按申報價格明碼標價對外銷售并及時網簽，不得非法挪用商品房預售資金。據濟南時報，“濟八條”發布后，濟南市相關主管部門對房地產開發企業的銷售行為展開了全面檢查，發現部分企業存在收取定金、提前認籌、炒作房價等違規銷售行為。10月1日，一開發商在濟南兩處項目分別在山東省體育中心、奧體中心公開開盤選房，中海集團在網上公開競拍房屋，一度出現千人搶房的混亂局面，營造了購房恐慌氣氛。主管部門立即對兩家開發企業采取停止銷售、暫停網簽、移交執法部門處罰等措施。同時，以此為警示，連夜約談在濟部分房地產開發企業負責人，責令各企業嚴格依法銷售，不得發生類似違規銷售的行為，一經發現，將對企業依法嚴厲查處。

 

　　濟南是人口大省山東的省會城市，2014年7月曾經頒布過限購政策。限購期間，濟南市商品住宅成交量價齊跌，銷售套數、銷售面積、銷售額均同比跌幅超過30%。今年以來全國樓市上行，濟南也沒有置身局外。今年濟南東城密集拍出了三個“地王”，房價爆發式上漲。根據統計局8月70城房價數據，濟南的新建商品房價格指數環比上漲3.2%，同比漲幅達21%。房價攀升，市場涌入大量購房者。樓盤為了籠住客戶，在未獲得預售許可證之前便要求客戶交納一定的“認籌金”，這種做法實際屬于違規操作。“濟八條”規定，樓盤獲批預售后10日內必須推出全部房源，以防樓盤壓房不賣。10月2日，濟南重啟限購，首套房商貸最低首付比例提高至30%，下調了公積金貸款的最高額度，外地人在濟南只能買一套房。濟南本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。同時，濟南市政府嚴查違規炒房和銷售。

 

　　緊急降火!國慶7天18城密集調控樓市，部分力度已超上一輪

 

　　“樓市調控”幾乎成為了這個國慶的熱詞之一。繼9月30日晚，北京、天津出臺樓市調控政策后，整個國慶期間各地的樓市政策接踵而來。據澎湃新聞梳理，10月1日至10月7日國慶期間，共有18個城市啟動樓市調控政策。短短七天時間，成都、無錫、濟南、合肥、武漢、鄭州、蘇州、南寧、深圳、廣州、南京、廈門、珠海、中山、東莞、惠州、福州、佛山相繼出臺樓市調控政策。在上述出臺調控政策的城市中，主要涉及上調購房貸款首付比例以及限制已經擁有一套或二套房的居民購買更多的房產，以及增加土地供應、限制房價過快上漲等措施。華爾街日報中文網發布文章稱，中國諸多城市出臺限購政策為樓市降溫。文章指出，在經歷了兩年的滑坡之后，中國房地產市場去年年末開始再度瘋狂上漲。據分析師和經濟學家稱，此輪樓市熱潮主要是由中國經濟增長放緩之際過多的資金追逐過少的投資機會所致。雖然中國官方今年年初以來就已警告房地產泡沫逐漸抬頭，但政府直到上月末在更多城市報告房價大幅上漲后才加大了樓市調控力度。同時，上述文章指出，這種逐個城市接連出臺限購的做法中國政府再此前房地產泡沫出現時也采用過。不過，中國政府這次面臨經濟全面放緩的考驗，制造業等傳統的經濟增長點失去動能。這讓中國領導人更加不愿意采取更廣泛的政策，因為這些政策可能導致房地產價格急劇下跌并拖累經濟增長。按照澎湃新聞的統計，此次出臺政策的城市中，重啟限購的城市有無錫、成都、鄭州、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、南京、廈門、珠海、東莞、福州、佛山14個城市;重啟限貸的城市則有10個，包括鄭州、蘇州、武漢、無錫、合肥、濟南、成都、深圳、珠海、廣州。

 

　　國慶節第一天深夜，鄭州市政府發布了《鄭州市人民政府辦公廳關于在鄭州市部分區域實施住房限購的通知》(鄭政辦〔2016〕64號)，要求對于擁有兩套房的家庭限購180平方米以下的住房。按照中國指數研究院的數據，今年9月鄭州房價以環比漲幅6.92%排名全國首位，由此也拉開了十一樓市發布政策的大幕。在鄭州發布政策的同時，成都也發布限購政策，部分區域同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。10月2日晚8時30分，合肥市政府召開緊急新聞發布會，請來多家當地媒體發布樓市政策，其中包括合肥市將在市區范圍內開展限購，異地公積金貸款停售、加強商品住房銷售明碼標價備案管理等多項措施。10月3日，武漢市住房和房屋管理局發布消息，自10月3日起，部分區域實行住房限購限貸措施。往后的幾天，每天深夜，總有城市宣布加入樓市調控的大隊伍中。據中新網梳理，經歷十一長假各地密集發布新政后，限購城市迅速從8個增至20個城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

 

　　記者發現，多個城市對樓市的調控力度已經回到2014年9月30日限購之前甚至更嚴。黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市多次出現“加碼”調控，其中更是包括了一線城市。帶頭大哥是北京。9月30日晚間，北京市政府發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，規定購買首套自住房首付比不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。到了10月4日，深圳市發布了有史以來最嚴的限購政策，對購房人家庭名下在深圳市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在深圳市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%;購房人家庭名下在深圳市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。此外，將外地戶籍在深購房資格，從社保連繳3年改為5年。同一天晚間，廣州市人民政府辦公廳也發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，嚴格執行廣州市原有的住房限購政策，同時嚴格執行現有差別化住房信貸政策。而上海由于此前3月25日出臺新的限購政策后，目前的調控政策依然屬于全國最嚴。

 

　　不得不提的是，此前各地出現了由于限購部分投機購房者通過離婚的形式再度獲得購房資格的情況。此次南京市政府針對這一漏洞，特地在政策中明確，非該市戶籍居民家庭在南京購買首套住房需提供1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明，該市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基礎上，有一套住房沒有貸款和有購房貸款記錄已結清的居民家庭再購房首付不低于50%，有一套房且貸款未結清的家庭再購房首付比例不得低于80%，并對有兩套以上住房的家庭停發住房貸款。可以發現，此次出臺新政多次出現同一城市加碼的現象。以南京為例，8月18日、9月25日、9月29日南京市已經先后出臺了相關樓市調控政策;鄭州同樣多次出臺樓市新政以抑制樓市虛火。值得一提的是，10月3日，人民日報微信公號發布題為《3天9連擊!中國樓市發出怒吼!》的文章，其援引中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的話稱;“當前樓市存在局部過熱的風險，但仍處在可控范圍內，及時出臺調控政策是能夠穩定未來市場預期的。”而10月4日，新華社邀請權威專家就各地出臺的調控政策進行解讀。權威專家表示，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地產市場。

圖片來源：找項目網