任何資產的價格分析離不開供給和需求，房子(本文特指商品住宅)作為資產的一種，也不會例外。只是房子在現階段，由于既具有消費品屬性，又具有投資品屬性，因此需求端的分歧比較大：從消費品屬性出發的分析師，將人口和居民收入水平等作為需求的衡量指標，往往會得出房價見頂的結論;而從投資品屬性出發的分析師，將利率、貨幣供應量、其他投資品收益率等作為需求的衡量指標，得出房價還會上漲的結論。

 

　　但是，無論作為什么屬性的資產，房子的供給端比較簡單，就是市場上有多少套房子，加上本屆政府也強調供給側改革，本文就試圖從供給端，討論一下房價和供給的關系，以及目前所處的位置。

 

　　一、指標的選擇

 

　　房子供給量也有很多指標可以衡量，如新開工面積、施工面積、竣工面積、開發投資完成額、購置土地面積、土地成交價款等等，每個指標又包括絕對值、累計絕對值、同比變動、累計同比變動、環比變動等幾個觀察角度。我們選擇了新開工面積的累計同比變動率作為衡量房子供給水平的指標。

 

　　二、全國的供給與房價關系

 

　　下圖就是2000年以來，全國住宅新開工面積累計同比增長率(藍色)與商品房銷售平均單價同比增長率(紅色)的波動情況：

 

 

　　可以看到，兩者存在比較明顯的關系：房價增長率下降后，新開工面積增長率也會下降，導致供給相對緊張，然后房價增長率上升，新開工面積增長率也跟隨上升，導致供給相對充裕，房價增長率下降，開始下一個循環。新開工面積的變動要比房價晚幾個月，這也符合一般的商業邏輯：開發商總是要看到市場明顯走好或走壞時，才會采取相應的增加或減少開工的行為。

 

　　那到底要晚幾個月呢?我們將上圖中的紅線向右平移，然后觀察兩條線的重合程度，最后發現將紅線向右平移七個月時，重合程度最高。定量的描述就是，全國住宅新開工面積累計同比增長率(藍色)與七個月后的商品房銷售平均單價同比增長率(紅色)相關系數達0.49——好像也不是很高。但如果我們從上次國際金融危機(即2008年1月)開始觀察，則相關系數高達0.72，如下圖：

 

 

　　考慮到房價是多種因素共同作用的結果，單個指標能夠達到這個相關系數我們已經非常滿意了。對于社會科學，相關系數動輒就0.95、0.99的指標只存在于教科書里面。

 

　　上面的結論可以用另一種方式表達：商品房銷售平均單價同比增長率見頂(底)后七個月，住宅新開工面積累計同比增長率比見頂(底)。也就是說，新開工面積增長率可以作為觀察房價的右側指標：假如現在新開工面積增長率見頂回落了，那么房價增長率在七個月前就見頂了。它的意義在于，房價增長率見頂不等于房價見頂，即使過去了七個月，增長率雖然回落了，但可能還是正數，這個時候賣出也不晚，甚至收益更高。

 

　　根據這個結論，2008年以來，房子的買點有三個：2009年3月、2012年7月2014年2月;賣點也有三個：2010年5月、2013年2月和2016年4月。

 

　　咦?你這結論有問題吧，2016年4月賣房的人，現在不都后悔死了嗎?

 

　　請注意，我們前面多次強調，這是用全國數據做出來的結果。最近房價的暴漲，并非全國普遍存在的現象，比如就在南京隔壁的馬鞍山，3月份以后就沒動靜了：

 

 

　　還有離杭州高鐵只要20分鐘的紹興，今年基本上都沒動靜：

 

　　至于東北，不用說了，這個是遼寧營口的情況：

 

 

　　全國各地情況千差萬別，現在中央政府都在講房地產調控要“因城施策”，前面的分析只是作為舉例，說明房價確實受供給影響，而且影響還不小，我們下一部分再看具體城市的情況。

 

　　三、主要城市的供給彈性

 

　　1、北京、上海、深圳

 

　　下面是北京2011年至今住宅新開工面積累計同比增長率與新建商品住宅價格指數的波動圖：

 

 

　　我們看到，在2012-2013年北京上一輪房價快速上漲過程中，住宅新開工面積增速也隨之有比較明顯的回升。而本輪北京房價上漲，漲速比以前更快，但我們驚奇地發現，住宅新開工面積基本上沒有增長了。也就是說，目前，北京新建商品住宅的供給彈性基本上是0，即無論價格怎么波動，市場供給沒有變化。在經濟學教科書里面，只能用獨特的或稀少的生產資源來生產的產品或服務往往缺乏供給彈性，比如梵高的畫，無論怎么漲，供給也不會增加，是典型的供給彈性為0的商品。北京的新建商品住宅，只能用北京的土地資源生產，而這是非常稀缺的。換句話說，北京新建商品住宅，已經基本上等同于梵高的畫了。

 

　　那么，對于北京的房價，如果真的想控制的話(前提是政府真正想控制，現在的情況似乎是某些官員樂于看到房價暴漲而抵制控制)，目前只有一個辦法，就是大幅度增加郊區土地的供應，通過配套交通設施，縮短郊區與市區的通勤時間。如果土地仍然不足，可以考慮將周邊地區劃歸北京市管理。如果政府仍然人為制造北京土地的稀缺性，則我們看不到北京房價下跌的可能。至于將北京的資源外遷，避免人口過度集中的釜底抽薪式政策，我們認為實際工作中根本沒有辦法推行。

 

　　上海、深圳和廈門也是類似的情況。上海、深圳的圖形和北京差不多，我們特別說一下廈門。

 

　　2、廈門

 

　　我們注意到，廈門2011年以來房價一直在漲，只是2012年和2015年漲幅稍微低一點。但廈門的新開工面積反而一直在減少，即價格和供給出現了極其罕見的負相關。供需關系扭曲到這種地步，就算房子是完全的消費品，不考慮投資屬性，也非漲不可，所以僅就房市而言，廈門算是超一線城市。

 

 

　　3、廣州、杭州、蘇州、合肥、武漢、長沙、成都

 

　　廣州就略有不同，廣州的圖是這樣：

 

 

　　我們可以觀察到兩個情況：

 

　　1：廣州本輪房價上漲，與2014年、2015年新開工面積偏少、導致今年供應緊張有關，這一點與北京類似;

 

　　2：與北京不同的是，廣州的房價增長率在2015年3月見底后，新開工面積增長率在5個月后見底，隨后兩者就一起飆升，現在廣州新建商品住宅的供給彈性在2.5左右，還是比較高的，說明廣州可開發的土地還不少。

 

　　因此，不用太擔心廣州的房價調控問題，待今年新開工的商品住宅在明年上市以后，廣州的房價增速有望迅速回落(注意是增速回落不是房價下跌)。

 

　　杭州、蘇州、合肥、武漢、長沙、成都的圖形和廣州差不多，這里不再重復。

 

　　廣州的情況代表了全國大部分二線城市的情況，即由于前期新開工面積較少，導致今年供給相對緊張，在需求端因素的刺激下，價格出現了快速上升。也就是說，即使沒有需求端的刺激因素，價格也會上漲，只是漲幅不會這么大。待今年新開工的商品住宅上市以后，供需關系將得到改善，房價將趨于穩定。

 

　　4、南京、鄭州

 

　　南京的情況又略有差別：

 

 

　　南京總體上的情況和廣州差不多，唯一不同在于南京新開工面積只有2014年是負增長，2015年供給就已經上來了，所以今年南京的供給其實沒有廣州那么緊張，泡沫成分會更高一點。待今年新開工的商品住宅在明年上市以后，南京的房價增速回落會比廣州更快，幅度也更大，甚至可能出現房價的下跌。

 

　　鄭州的情況和南京一樣，也是2015年就出現了新開工面積的快速增長，而且鄭州增速比南京還要快，未來房價下行壓力比南京要大。

 

　　5、大連、哈爾濱、重慶

 

 

　　大連和哈爾濱作為東北重要的城市，圖形也差不多，今年房價基本上沒漲，新開工面積則持續處于萎縮之中，樓市處于去產能、去庫存階段。這些城市雖然需求不振，但畢竟也存在一些需求，在供給減少到一個平衡點時，價格可能拐頭向上——類似于今年煤炭價格的上漲，但這種上漲幅度不大且難以把握。

 

　　最后說一下重慶。重慶的圖形居然和大連差不多，這個我們開始也沒想到。重慶的房價五年沒漲，新開工面積連續三年下滑，但經濟基本面似乎還不錯。如果未來需求端出現一些刺激因素，相信漲幅會比較可觀。

 

　　四、供給側分析的局限性

 

　　我們在討論城市供應情況時，由于統計數據所限，不可能具體討論到城市某個區、某個板塊的情況。比如北京三環以內的地方，無論怎么想辦法，供給都不可能有什么增長了，那這種情況下即使北京整體房價不漲，它還是可能會漲。或者某城市最好的小學對應的小區，即使當地整體房價下跌，它還是可能會漲。所以本文不能作為具體購房的指引。

 

　　另外，從供給側分析房地產市場，顯然隱含了需求側不發生重大變化的假設。如果哪天我們把首都搬到鄂爾多斯去，那無論新開工面積有多少，無論現在庫存有多大，鄂爾多斯的房子都會漲到天上去，這個相信各位也可以理解。

圖片來源：找項目網