9月21日晚間，新城控股公告稱，公司子公司上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司、上海禹隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國金茂全資子公司上海慶茂置業(yè)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議。金茂將以18.13億元對價獲得新城虹口地塊項目公司49%股權(quán)，而新城持股51%，占主導(dǎo)地位。

 

　　一名業(yè)內(nèi)人士認為，央企下半年拿地大部分冷靜了很多。他認為這或許源于此前約談傳聞。但這并不代表央企們不再參與高價地建設(shè)，前述案例便是新的表現(xiàn)形式之一。

 

　　因央企存在資金成本低與其他資源優(yōu)勢，民企往往在拿下高價地后，會考慮與前者合作。他進而指出，市場仍然是資金與資源為王，比如融信所拿上海靜安高價地，即將與萬科合作，盡管萬科不是央企，但在資金成本與房地產(chǎn)資源優(yōu)勢上，并不輸于央企。

 

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，央企目前不再拿高價地，多半是收到了監(jiān)管層警告，很多央企確實會在土地市場相對低調(diào)。對于此類央企來說，上半年土地儲備補充有效，下半年適當放緩拿地問題也不大。不排除后續(xù)央企會曲線拿地，即持股一些土地儲備不錯的房企股權(quán)。

 

　　風險共擔

 

　　對于上述引入金茂合作，新城方面表示，合作開發(fā)拓展了公司對外合作的空間，有利于分散項目投資風險。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則指出，不管央企還是民企，現(xiàn)在拿的高價地開始陸續(xù)做合作開發(fā)了。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，選擇與金茂合作，因為其有較強客戶把控能力和產(chǎn)品設(shè)計能力。如果未來確定是新城操盤，用“璞樾”品牌的概率較大;但從利潤最大化角度出發(fā)，不排除用“金茂”的牌子。

 

　　盧文曦指出，雖然金茂在上海的布局不追求規(guī)模效應(yīng)，但大寧金茂府之外的后備力量顯然有點單薄。“接連失手顧村地王、虹口地王，金茂恰好可以通過此舉避開央企拿高價地的風險，又可以補充土地儲備。”

 

　　今年9月1日，金茂已經(jīng)出手參股建發(fā)在6月17日拿下的上海嘉定新城E27-01地塊。增資完成后，建發(fā)房產(chǎn)、泰茂置業(yè)(金茂)與隆威投資(保利)間接分別持有項目公司40.532%、29.734%和29.734%股權(quán)。

 

　　中報顯示，新城控股上半年在上海有結(jié)算和銷售的項目共計13個，絕大部分集中在嘉定新城或昆山等距主城相對較遠的區(qū)域。而金茂在上海開發(fā)的大寧金茂府，已經(jīng)在上海高端市場打開一片天空，且對虹口所在的涼城板塊也產(chǎn)生較大輻射力。

 

　　央企、民企合作開發(fā)為規(guī)避風險，共同發(fā)展，在今年初就現(xiàn)端倪。

 

　　2月2日，新城引入市北高新共同開發(fā)上海青浦宅地。這塊地是新城在2015年11月以6.82億元買入，樓板價1.81萬元/平方米，溢價率113.34%。

 

　　此外，新城還在蘇州吳江項目與招商、碧桂園聯(lián)合開發(fā)，在南京與長實合作，江寧項目與保利共同開發(fā)。新城管理層此前也透露，通過與央企、知名企業(yè)合作可以學(xué)習(xí)他們的操盤手法與開發(fā)經(jīng)驗。

 

　　共擔風險的案例越來越多。比如信達地產(chǎn)去年底拿下上海新江灣城地塊后，泰禾集團以11.3625億元參與項目開發(fā);信達地產(chǎn)于今年1月以33.9億元摘得的南星橋地塊，確定與濱江合作，濱江入股20%。

 

　　后高周轉(zhuǎn)時代

 

　　回首近5年房企發(fā)展歷程，分析人士將其概括為三個時代：高利潤高杠桿時代(2010年以前)、高周轉(zhuǎn)時代(2011-2013年)、后高周轉(zhuǎn)時代(2013年以后)。這是市場逐步發(fā)展成熟的過程;也是房企根據(jù)市場調(diào)整策略，不斷擴張的過程。

 

　　合作開發(fā)并非源自于央企。進入后高周轉(zhuǎn)時代，房企為了保持ROE和規(guī)模增長，紛紛開始“小股操盤”。

 

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，過去5年間，內(nèi)地上市的老牌房企“招保萬金”和綠城在新購置土地中的權(quán)益占比逐年走低。這說明這些房企在經(jīng)營策略上做出了調(diào)整，從獨立開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向合作開發(fā)。

 

　　2010年以前，大型房企規(guī)模和業(yè)績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。比如，從2008年到2010年，綠城的銷售金額上漲了近3倍。同時段內(nèi)其核心凈利潤率和資產(chǎn)負債率也同樣上漲明顯。

 

　　2010年以前很多大型房企還處于全國布局階段，市場空間大，相互間競爭不激烈。因此房企可以依靠房價上漲及自身品牌價值提高利潤率;當時國內(nèi)的融資渠道較寬，融資成本低，同時全行業(yè)的負債率也處于較安全水平。因此大型房企可以通過高杠桿策略來為其快速擴張?zhí)峁┵Y金支持。然而，2013年后，經(jīng)過調(diào)控，央企的資金優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。

 

　　今年上半年，上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司與上海電力建設(shè)有限公司、中國電建地產(chǎn)集團有限公司簽署合作框架協(xié)議。三方將聚焦上海及國內(nèi)一線城市與長三角地區(qū)重要城市，共同尋求優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資機遇。

 

　　不過，有市場分析指出，該合作也在一定程度上暴露了上實城開近年來的“地荒”處境：雖然背靠上海國資委，卻一直在出售資產(chǎn)以維持現(xiàn)金流，土地儲備日益縮減成為不爭的事實。

 

　　盧文曦指出，今年拿下土地的房企在拿地后現(xiàn)在會存在運用壓力，因此越來越多選擇聯(lián)合開發(fā)，打通各自的資源、客戶、營銷渠道等。今后這種合作也將不止存在于央企與民企合作，與國企、一線房企等都有可能。

圖片來源：找項目網(wǎng)