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地王頻出,房價飛漲,這應該是今年上半年以來房地產市場最直觀寫照。僅以8月份來說,據中原地產研究中心統計數據顯示,今年8月份,全國單宗土地超過10億元的地塊累計共有45宗,其中溢價率超過100%的地王高達30宗。如果僅從計算地價超過房價的現象來看,8月份或將成為歷史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全國地王超過150宗。
對房地產市場一線的炮火聽得最清楚的無疑是開發商,于紛亂中細究,開發商對地王頻現的市場已經展現出不同的判斷與應對,萬科、中海等第一梯隊開發商已經對市場保持警惕,部分第二梯隊房企如遠洋集團也開始警覺,龍頭房企拿地謹慎。但出于規模增長等考慮,大部分第二梯隊房企成為了此次地王潮的參與者和助推者。
萬科董秘朱旭表示:“上半年以來,熱點城市的土地競爭趨于白熱化,地價大幅上升,地價貴過周邊房價的‘地王’頻出。但是,在審慎投資的原則下,2016年上半年,萬科沒有拿下一個高風險項目,也沒有一個面粉貴過面包的地王項目。”
市場前景隱晦不明,地王制造者雖將土地資產攬入懷中,但面對未來也是甘苦自知。
謹慎與亢奮
這段時間上市公司紛紛發布半年報,一個值得關注的現象是,第一梯隊房企手中現金多了起來。
8月30日,中國恒大集團發布半年報,營業收入、凈利潤等多項指標超越了萬科,大有在今年打破“萬科魔咒”的趨勢。一個值得關注的細節是,恒大集團上半年期末現金總額為2120億元,加上期末未使用銀行授信額度達到人民幣1260.1億元,恒大可使用資金合計人民幣3380.1億元。
再看萬科,今年上半年實現營業收入747.95億元,同比上漲48.8%;歸屬上市公司股東的凈利潤53.51億元,同比增長10.42%;基本每股收益0.48元。截至報告期末,公司持有貨幣資金718.7億元,這一數據遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和292.9億元。
中海向來以財務穩健著稱,上半年,中海地產實現銷售額952.6億港元,位列全國房企第五位,凈利潤196.9億元,同比上漲20.6%,穩居行業第一。但同樣,中海持有銀行結余及現金1179.7億元,現金充裕。
房企的持續經營建立在不斷獲取土地的基礎上,手握大量現金意味著在拿地策略上的保守,回看今年“地王制造者”,也確實不見這幾家龍頭房企的身影。
誰拿走了“地王”?實際上,從市場表現來看,地王多被央企及閩系房企拿走。近期備受矚目的“地王”是8月29日招商蛇口、華僑城以總價310億元拿下的深圳市寶安區大空港區域地塊。這是繼2016年6月深圳創造140.6億元的“地王”新紀錄之后,國內總價最高的“新地王”。8月17日融信集團以110.1億元拿下位于上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊,創下中國土地成交史上“單價最貴地王”紀錄。
龍頭房企在想什么?
龍頭房企謹慎拿地,第二梯隊瘋狂搶地王,房企的考量是什么?
蘭德咨詢總裁宋延慶認為,大企業土地儲備充裕,可避開地價高漲期拿地。但對一些想快速實現規模增長的企業來說,無論地價多高,都要通過招拍掛拿地,造成了地王都被第二梯隊的企業拿走的現象。
恒大集團雖然上半年獲取了80個項目,花費800多億元,但從城市布局來看,80個項目中一線城市投資額占比10.1%,二線城市投資額占比63.8%。更關鍵的是,這些項目的平均成本只有人民幣1994元/平方米。這說明恒大集團仍然堅持不拿地王,項目所處位置仍在城市遠郊,地王現象與恒大集團并無關聯。
萬科在這場土地盛宴中采取了謹慎態度,沒有獲得一塊地王地塊。萬科董秘朱旭表示:“在審慎投資的原則下,2016年上半年,萬科沒有拿下一個高風險項目,也沒有一個面粉貴過面包的地王項目。”
上半年,萬科獲取新項目70個,總建筑面積1260.1萬平方米,權益規劃建筑面積848.8萬平方米,權益地價總額約465.8億元,新增項目均價為5488元/平方米。截至6月底,按萬科權益計算的規劃建筑面積合計3582萬平方米,保持在滿足未來兩年以上的開發水平。
另一家在土地市場偃旗息鼓的房企是遠洋集團,截至2016年7月底,遠洋集團在6個城市獲取9個項目,新增土地儲備和資產約170萬平方米,其中僅有杭州項目是招拍掛摘得,其他8個位于北京、上海、深圳、廣州和三亞的項目全部是以收購方式獲得。李明近期表示,從趨勢來說,遠洋希望維持到25%到30%的毛利率水平。
遠洋的謹慎來自用真金白銀換來的教訓。一位接近遠洋集團投資部門的人士向中國房地產報記者表示,“2009~2010年拿的地王對遠洋過去幾年的經營存在一定的負面影響和壓力,這次的謹慎也算是吸取了教訓。”
躲避土地拍賣市場,收購成為遠洋獲取土地的渠道。上述人士表示,遠洋現在儲備土地依賴于通過遠洋資本的私募基金,以及股權并購來獲取。
今年7月,遠洋獲取了位于上海靜安區的上海科恩國際中心,該項目是中國華融旗下的不良資產,而遠洋早在2015年時便以53億港元入股華融。“現在拿地理性多了。”上述接近遠洋的人士表示。
異曲同工的是,深陷股權大戰的萬科自己也開始關注通過并購與整合獲取土地。萬科方面向中國房地產報記者表示,萬科將把握城市發展方向,持續、穩定地推進核心傳統住宅業務,積極拓展項目獲取方式和渠道,關注具備增值潛力的存量資產、資產包、公司股權、平臺等投資機會。
即使激進如融創,也對面粉貴過面包的現象展現出警惕,城市布局悄然變化,避開了地價持續走高的熱點二線城市。融創行政總裁汪孟德在業績發布會上表示,融創接下來會謹慎拿地,持續上漲不符合邏輯。
土地市場盛宴正隆,但悲觀情緒也已經出現。宋延慶表示行業的高增長期為時不久了。上述接近遠洋的人士表示,雖然短期部分地區還將熱燒,但他個人對市場后市持悲觀態度。
在某券商人士看來,雖然上半年地產板塊頻現機會,但房地產行業的基本面仍是向壞,行業的成長邊際下降,板塊估值難以回到過去的榮耀,系統性機會已經不會出現,“明年,地王將面臨去化問題,行業衰退跡象會顯現”。
圖片來源:找項目網