步入業績收獲期，迎來報表最好時光：2015 年至今，政策持續扶持疊加利率下行，地產行業呈現復蘇趨勢，1-7 月全國商品房銷售面積累計同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。伴隨銷量回升，開發商資產負債表逐步修復，利潤表回升，現金流量表明顯好轉。上半年行業整體營收同比增長39.5%，歸母凈利潤增長18.1%，較2015 年全年分別提高31.5 個和14.9 個百分點。其中扣非后凈利潤更是同比增長36%。

內控費用，外謀變革。上半年板塊整體毛利率27.5%，較2015 年同期下降1.4 個百分點，較2015 年全年下降1.1 個百分點。考慮到2015年至2016 年上半年房價大幅上漲，預計短期主流房企毛利率有望小幅回升，但中長期來看，由于地價上漲幅度大于房價上漲幅度，疊加人力成本上升，開發商結算毛利率仍面臨下調壓力。為應對毛利率下滑，開發商一方面著力內控費用率，上半年三費占比同比下降1.2 個百分點至9.04%，另外積極轉型進行多元化業務以改善利潤結構。

銷售靚舉，去化創新低:上半年上市房企銷售商品、提供勞務收到的現金為8599.9 億元，同比增長51.8%，較2015 年全年增速提升34.6 個百分點，高于全國商品房銷售額同比增長42.1%的表現。TOP10 市占率由2015 年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略布局，持續擴大市場份額。銷售爆發背景下，上市房企整體去化周期由2015 年末的3.1 年下降到1.98 年，創2009 年以來新低。

投資擴張，杠桿收縮。開工提速疊加地價高企下的被動補庫存導致上半年房企現金流支出大幅增加，上半年上市房企整體購買商品、接受勞務支付現金5944.8 億元，同比上升29.3%，較2015 年全年增速提升30個百分點。從龍頭房企新開工增速來看，萬科、保利、金地上半年新開工同比分別增長64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上調全年開工目標。截止上半年末，板塊剔除預收款后的資產負債率為53.3%，較上年末略降2.8 個百分點;凈負債率為96.2%，較上年末下降2.1 個百分點。

持續看好下半年板塊配置價值：近期部分二線城市收緊限購或限貸政策，依舊維持中期策略觀點，庫存分化決定量價分化、政策分化，后續不排除個別熱點城市政策進一步收緊，但考慮大多數城市去庫存壓力依舊較大，因城施策仍將是主基調。弱市震蕩行情下，持續看好下半年板塊配置價值：1)8 月重點城市成交同比漲幅較7 月擴大7 個百分點，即使增速下行不改全年銷量創新高;2)上半年凈利潤同比增長18.1%，2016-2017 年行業業績高增長確定;3)板塊與剔除金融板塊全部A 股PE 比值為47.8%，低于2013 年末(49.2%)，處于歷史低位;4)短期調整后，部分個股股息率優勢再次凸顯。廸議關注：1)擁有獨特資源稟賦、折價高的招商蛇口、中洲等;2)高股息率的首開、金融街、保利、金地;3)具備安全邊際的轉型個股廣宇、宋都等;4)央企改革標的南國、華僑城等;5)員工持股倒掛或股權激勵解禁的泰禾、皇廷、新湖中寶等。

圖片來源：找項目網